2014年常州房地产市场年报.pdf

2014 年常州市房地产市场分析报告 2014 年，常州房地产市场总体呈现深度调整态势，以价换量、去 库存化特征明显。具体表现为新建商品房市场量价齐降，房地产开发投 资、信贷、税收增速大幅下滑，市场信心低迷，中小房企资金链断裂风 险增加；同时，在市场的自发调节和政府的强力调控下，土地供应和商 品房新增供应大幅缩减，库存增长明显放缓，外来人口购房比例继续上 升；从四季度开始，受央行放松限贷和不对称降息等利好政策的提振， 市场逐步止跌企稳。 一、2014 年常州房地产市场运行基本情况 （一）新建商品房市场成交情况 一是商品房成交量有所下降。2014 年，常州楼市观望氛围浓厚， 各在售楼盘虽然加大了促销力度，外来人口购房比例也连续五年增长， 达到了41.25%的最高纪录，但成交总量较2013 年仍然有所下降。2014 年，全市商品房成交827.15 万平方米，同比下降1.24%；其中，全市 商品住房成交690.31 万平方米，比下降3.87%。市区商品房成交664.70 万平方米，同比下降2.87%；其中，市区商品住房成交551.37 万平方 米，同比下降6.44%。从全年走势来看，2014 年前三季度市场成交较为 低迷，从四季度开始，受央行放松限贷和降息的提振，市场成交有所回 升。从全国、全省、区域情况来看，我市商品房销量降幅低于全国（-7.6%） 和东部地区（-13.7%）平均水平，商品住房销量降幅低于全省（-10.12%） 和苏南（-8.37%）地区的平均降幅；我市市区商品住房销量在全省仍排 - 1 - 名第3 位，仅低于苏州和南京；在江浙沪城市中排名第5 位，仅低于上 海、苏州、南京和杭州；在全国地级以上城市中排名第29 位。 二是商品房成交均价下降明显。2014 年，开发企业在房地产信贷 紧缩和市场滞销的双重压力下，资金面明显吃紧，大幅降价促销、回笼 资金成为企业的主要经营策略。2 月份，新北区雅居乐星河湾项目率先 以6 折甩卖的营销噱头打响了“特价房”促销的第一枪。在媒体的推波 助澜下，我市在售楼盘纷纷跟进，价格战不断升级，市场成交均价出现 大幅下降。2014 年，全市商品房成交均价为 6207 元/平方米，同比下 降 11.62%；其中，全市商品住房成交均价为6047 元/平方米，同比下 降11.53%。2014 年，市区商品房成交均价为6489 元/平方米，同比下 降 10.50%；其中，市区商品住房成交均价为6349 元/平方米，同比下 降 10.39%。从全年走势来看，上半年围绕“特价房”营销主题，市场 均价快速下降；到三季度，市场价格明显已经见底，跌无可跌，并出现 企稳迹象；到四季度，随着销量的回升和改善型住房成交的增加，市场 均价也开始出现小幅回升。从全省来看，我市市区商品住房价格低于南 京、苏州、扬州、无锡和南通，位于全省第6 位。 三是商品房新增供应大幅减少。2014年，受市场环境的影响，开发 企业明显放缓了开发和推盘的节奏，商品房新增供应量较去年大幅减 少。2014年，全市商品房批准预售面积996.52万平方米，同比下降 20.23%；其中，全市商品住房批准预售710.93万平方米，同比下降 27.95%。2014年，市区商品房批准预售789.88万平方米，同比下降 22.89%；其中，市区商品住房批准预售558.62万平方米，同比下降 - 2 - 29.73%。从全年商品房新增供应的情况来看，供应的降幅高于销售的降 幅20个以上百分点，表明市场已经在自发调节供求关系，减轻市场库存 压力；但从绝对值来看，新增供应的总量还是偏大。市区商品住房新增 供应在全省排名第5位，低于南京、苏州、南通、无锡。 四是商品房可售余量增长明显放缓。2014 年，降价促销和去库存 成为常州楼市的主基调。开发企业有意识地减少了新增供应，主要着力 于在售楼盘的促销和去化。至 2014 年末，全市商品房可售余量为 1765.79 万平方米，同比增长4.68%；全市商品住房可售余量为1009.32 万平方米，同比下降0.30%。至2014 年末，市区商品房可售余量1379.07 万平方米，同比增长 3.67%；市区商品住房可售余量为756.71 万平方 米，同比下降 1.58%。按照2014 年的月均销售速度，全市商品房和商 品住房可售余量的去化周期分别约26 和1