20080108_锦绣半山_一成首付方案.doc

关于首付一成或半成实现价格说明 目的 某些客户会因为首付压力大而放弃购买，为了挽留此类客户，促使其成交，一成或半成首付方案可以保证在发展商总体实收均价不变的原则下，使销售更顺利。 调整方法 一成或半成首付，实际上是为客户提供九成或九成半按揭，即客户只用交付一成或半成首期。为保证发展商实收均价不变，并考虑发展商因价面价格增加而导致税费上升，【按20%（包括营业税、城建税、印花税计算】，将每套单位的价格表价格进行上调。 价格试算 以40m2的单位为例： 单价7200/ m2， 总价288000 方案一：正常两成首期，八成按揭 发展商实收：288000 以下方案为首期一成或零首付，对客户的利益不言而喻，对发展商的利润不会产生任何影响。 方案二： 此方案由于合同总价和实收总价有差额，涉及到发票和额外税费问题，需要发展商和银行直接对接按揭业务，同时还需要签署补充协议。但由于减少首付，置业门槛降低，能够吸引众多渴望购房的客户投资置业。 发展商虚赠一成首期，客户付一成 假设价格提升的系数为x，原正常总价为a,则提升后总价为xa： 以上数据存在以下等式关系： xa（1-0.1）- a = （xa-a）×20%（其中a为原来价格） 即：xa（1-0.1）是虚赠后总价。 （xa-a）×20%是提升的差价部分要缴纳的税金 税率：以20%来计算。 求得平衡，x=1.142857 也就是说，当x=1.142857时，比原价高收金额与展商多缴税金能相抵消。例如： 提高总价为：288000×1.142857= 329142.816 发展商实收：329142.816×0.9=296228.5344 比原价高出：296228.5344-288000=8228.5344 发展商多缴税为：（329142.816-288000）×20%=8228.5632 （由上看出：比原价高收金额￥8228与展商多缴税金￥8228相抵消） 方案三： 发展商虚赠两成首期，客户零首付 假设价格提升的系数为x，原正常总价为a,则提升后总价为xa： 以上数据存在以下等式关系： xa（1-0.2）- a = （xa-a）×20%（其中a为原来价格） 即： xa（1-0.2）是虚赠后总价。 （xa-a）×20%是提升的差价部分要缴纳的税金 求得平衡，x=1.333333 其他 由于贷款额考虑到万位取整，故价格会上下有小幅度调整； 由于虚高后的价格表单价和总价都会较高，为了防止客户因表面价格高而流失，故价格表中只列出每个单位的总价、首期、贷款、月供额及发展商赠送额，而不体现单价。 试算举例 价格表： 为进一步说明本项轻松首期方案，对不同户型随机的3套单位以不同付款方式试算举例，具体情况如下。 房号 203 户型 单身公寓 建筑面积 45.82平米 赠送面积 9平米 付款方式 总价 首期 按揭 20年月供 面价 328000 —— —— —— 一次性 287900 —— —— —— 正常两成首付 245300 45300 200000 1509.512 10％首期 280300 32270 220000 1660.463 零首期 327100 0 260000 1962.366 房号 306 户型 两房 建筑面积 66.39平米 赠送面积 7.8平米 付款方式 总价 首期 按揭 20年月供 面价 459100 —— —— —— 一次性 393100 —— —— —— 正常两成首付 332400 62400 270000 2037.841 10％首期 379900 41910 300000 2264.268 零首期 443200 0 350000 2641.646 房号 808 户型 三房 建筑面积 85.28平米 赠送面积 15.09平米 付款方式 总价 首期 按揭 20年月供 面价 690300 —— —— —— 一次性 626600 —— —— —— 正常两成首付 557300 111300 446000 3366.212 10％首期 636900 63210 510000 3849.256 零首期 743100 0 594000 4483.251 附件1： 城市假日三期轻松置业一成首期付款方式补充协议书 甲方：东莞市中天力通地产房地产开发有限公司 乙方：（业主姓名）1、 身份证号码： 2、 身份证号码： 3、 身份证号码： 联系电话：