2009安粮集团徐闻海安项目定位与产品思考.ppt

旅游地产发展驱动力模型 新景祥对世界各地休闲度假开发的热点区域和项目进行了广泛而深入的研究，并总结出5种核心驱动力及其代表案例 香港愉景湾——打造国际化的生活体验 主题社区驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 深圳华侨城——强势主题公园提升区域价值 主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 云顶高原——马来西亚唯一合法的赌场 24. 主题公园 23. 购物中心 22. 每日农场 21. 高原农场 20. 高原蘑菇培植园 19. 高原酒店 18. 丽雅公寓 17. 清水岩 16. 教堂 15. 清岩寺 14. 农场 13. 阿娃娜缆车站 12. 清真寺 11. 瀑布 10. 阿娃娜高尔夫球场 9. 阿娃娜高尔夫度假村 8. 乐园 7. 生态公园 6. 云顶缆车站 5. 骑马俱乐部 4. 经济型酒店 3. 训练学院 2. 蘑菇园 1. 入口 特殊娱乐行业驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 海南博鳌——商务会议带动区域发展 商务活动驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 墨西哥坎昆——世界级的自然/人文资源 自然/人文资源驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 通过拟合度分析，寻找适合本案发展的核心驱动力发展模式 新景祥 New Visual Angle ■ 本案客群定位 本案整体客群拓展方向 本案向珠三角乃至全国市场的客群拓张需要项目前期聚势与成名的实际举措 方向 1：泛珠三角区 重点区域：珠三角地区、成都、重庆等内陆区域核心城市； 职业特征：有钱有闲的中高端客户群体，对海洋充满好奇与憧憬。 置业特征：“感动”购买，前提需要本案前期的人气聚集与配套成型力度强劲，能够获得持续感动购买的愿望。 方向 2：内陆腹地 重点区域：中国内陆南下市场（山西、陕西、河北等腹地） 职业特征：有钱有闲的中高端客户群体，对海洋充满好奇与憧憬。 置业特征：“感动”购买，前提需要本案前期的人气聚集与配套成型力度强劲，能够获得持续感动购买的愿望。 徐闻 徐闻 新景祥 New Visual Angle Contents 经济形势与房地产市场近况 项目本体分析 徐闻县区域发展综合评析 徐闻项目对于安粮的意义 本案产品定位及开发规划建议 财务概括性分析 本案前期客群定位与拓展方向 ■ 财务概括性分析 在确保市场竞争力的前提下 ，合理控制成本 基于市场确定成本标杆，确保市场竞争力。 1 周密设计并进行多方案设计优选，落实好限额设计，尽量避免设计变更。 2 3 优选总承包队伍，控制好进度成本、质量成本，加强施工过程中的成本控制。 4 加强与政府部门的沟通，减少相关不必要费用的缴纳。 5 对集团集中采购材料及战略供应商，根据产品标准，地区“货比三家”，将产品标准、价格反馈给集团，确保产品“合理低价”以控制成本。 成本策略 新景祥 New Visual Angle ■ 财务概括性分析 争取通过一期资金回笼能确保前期投入的收支平衡 财务策略 即使在集团资金充裕的情况下，也要第一时间启动开发贷款计划，寻找多家银行上报方案，早日落实项目贷款授信额度，确保财务风险最低。 积极推动一期的销售，以一期良好的销售回款收回前期投资，后期开发过程中力争以贷款和融资为主要资金来源，在财务策略上取得主动。 10000 7000 5500 2800 预计销售价格（元/平米） 预计销售金额（万元） 建筑面积（万平米） 项目 158600 总计 20000 2（滨海别墅） C区（三期） 28000 4（别墅、洋房） B区（二期） 77000 14（商办） 33600 12（住宅） A区（一期） 新景祥 New Visual Angle 培育期 基础设施投入最集中阶段，集中的配套和商业人气形成。 常住人口逐步增长 成长期， 基础设施持续投入。 常住人口迅猛增长，游客量也显著增加 旅游效应显现。 成熟期， 旅游业收入成倍增长。 ■财务概括性分析 收益时序图 预计在2011年下半年，一期销售完成后实现现金正流入 收益 正负0 一期（A区） 二期（B区） 三期（C区） 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 新景祥 New Visual Angle 培育期 项目及区域成熟度 成长期 成熟期 投入 大量投入基础配套建设 配套逐渐完善系统 后续增值配套提升价值 收益 存在持续性的经营压力 基础设施及公建（如酒店、公园）资金沉淀的压力 区域处于发展初期，投资性质重，受政策影响大 一期销售收回投资成本 二、三期随着项目成熟度价值拔升迅速，实现盈利 酒店及休闲设施的持续经营收益 风 险 收 益 ■财务概括性分析 盈利模式分析 新景祥 New Visual Angle ■ 卓越的执行能力与优势人员配置 执行经验 　新