2010泰州中国医药城项目市场研究报告 63p.ppt

泰州中国医药城项目市场研究报告;泰州经济进入高速发展期，旧城改造导致刚性需求和改善型需求加大，房地产市场发展健康 1、泰州房地产市场进入高速发展期，居民生活水平的快速提高为房地产发展提供有力的保障； 2、泰州房地产市场归于理性，需求量稳步增加；旧城改造和农民进城产生的刚性需求、城市居民改善性需求支撑房地产市场健康发展； 3、2007-2009年商品房年均成交面积为340万平米； 城市发展东进南拓，城南定位为CBD和行政中心，本项目距离主城区10公里，位于城南板块的边缘，有国家级医药高新区的产业定位，但由于起步时间较晚，短期区域认知度不高，客群无法辐射到其他区域，目前需求只能针对药城工作群体，并且市场能接受均价范围只有4000元以内。但是长期看来区域发展前景广阔。 4、客户认同城南板块是城市未来发展重点，目前市场供应量主要集中在周山河地区，药城地区目前正处于产业建设期，房地产市场尚未启动； 5、由于与主城区的距离差距（10公里），目前交通配套均未到位，加上产业园区的定位，药城的购房者基本为本区域内相关产业人员，主城区及城南区域购房者基本被周山河片区的项目拦截； 6、目前城南购房者偏好多层，小高层、高层的接受度较低； 7、目前周山河地区均价为6000元左右，药城区域没有商品房供应，但从企业职工房市场了解，区域均价约为3500-4000元左右； 8、未来潜在市场供应量庞大，东方小镇规划77万平米，目前才开发一期职工房和二期商业街。周山河片区是未来规划CBD和高档居住区，今明两年上市量将达到90万平米。 9、泰州中国药科城是当今中国唯一的国家级医药高新区，区域未来发展前景广阔； 泰州土地价格和房价是长三角地区及苏中苏南的价格盆地，具较高的投资价值，近2年来城市出让土地主要集中在城南周山河，药城目前土地成交较少，以商业用地为主，地价40-50万/亩，是泰州主城区的最低价，投资升值空间较大。 10、泰州土地上市规模有序，市场运行健康，供应规模加大趋势明显，07-09年每年出让土地约113万平米； 11、泰州地价是苏南及苏中地区的价格洼地，地价增长平稳，地价增长速度低于房价增长速度； 12、目前区域还处于产业建设期，房地产尚未起步。城附近09年开始有土地出让，但是全部为商业用地，地价为40-50万/亩； 本轮宏观调控作用已经开始显现，虽然相比一二线城市，新政对泰州的影响相对弱化，但是从各售楼处现场发现，成交冷清，短期内观望客户增多，市场低迷。;Part 1 泰州城市概况;区位：天赐福地，位于南京、上海、苏锡常三大都 市圈交汇处，交通便捷，区位优势得天独厚;宏观经济：成立地级市以来，泰州经济呈爆发式增长;产业发展：医药、船舶、机电、化工四大产业合力，助推城市升级蜕变;城市人口：城市人口增长，城市化进程加快——维持城市活力的原动力;基础设施：泰州将融入上海1.5小时都市经济圈； 重点基础设施建设推动泰州跨越式发展;泰州今年GDP及人均GDP增长速度，房地产市场进入高速发展期。;居民生活水平快速提高，为房地产发展提供有力的保障;理性回归：泰州房地产向后经历了供不应求，需求释放两个阶段；目前市场归于理性，需求量稳步增加。;强劲需求：近年泰州商品房销售稳定。旧城改造和农民进城产生的刚性需求、城市居民的改善性需求依然存在，市场潜在需求旺盛。;健康有序：预计泰州未来房价将保持平稳上升的态势。;泰州城市概况;Part 2 泰州房地产市场;西优——优化整合西部用地，结合铁路货站发展物流用地，并控制化工园区发展规划，远期调整为生活用地。;泰州现辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。 海陵区为地级泰州市主城区。 面积：全区土地面积203.5平方公里，其中城区面积23.75平方公里。（区划调整后数据正在统计中） 人口： 2008年底全区常住人口409891，暂住人口87083。;舟山河街区——泰州城市新核心CBD;中国医药城——是当今中国唯一的国家级医药高新区;泰州主城区（海陵区）房地产市场可以分为五个板块：城中、城东、城南、城西、城北五个板块。;城中板块是泰州市政治、经济、文化、商业、教育、科技、体育、卫生中心。主要承担商业和娱乐服务业和社会各项活动。经过多年的改造和发展，各项生活机能、基础设施配套、市政建设配套等已相当成熟，是泰州房地产市场发展最早的区域。目前城中板块土地资源的稀缺性，导致城中板块房地产销售价格高起。 市场特征—— 产品：以小高层、高层产品为主，少量多层产品。 主力面积：以120-150平米大面积户型为主，少量80-100平米中小户型； 主力户型：以三房两厅为主，以改善性需求为主； 销售价格：9000元 去化状况：多层接受度较高