2010深物业大朗地块项目定位及开发建议报告144P.pptx

谨呈：深物业集团（SZPRD）;;关于优势：东莞城市中轴线，高新产业平台;交通便捷，15分钟即可通达一区四镇;中等规模，进入性佳，具备开发弹性;;北面临主干道，环境杂乱，噪音/灰尘干扰大;西面临厂房，缺乏配套，缺乏景观资源;背景小结;;发展商期许：打响品牌、降低风险、高价快销;;;认识松山湖：世界级的高新科技产业平台;庞大的产业/知识人群，强大的潜在需求;东莞最顶尖的生态/景观资源;松山湖具备一流的产业、生态，城市价值;顶级资源，造就松山湖成为豪宅代名词;“伪松山湖”的概念泛滥，难于带来高溢价;瑞峰思考;;理由二：松山湖北站旁物业;理由三：松山湖北部豪宅板块;理由四：唯一宜居的松山湖物业;项目占位的四个关键词;占位思考：松山湖北？松山湖中心？;项目价值体系;项目属性定位 松湖中心·地铁沿线·城市豪宅;;松山湖市场;松山湖市场——洋房;松山湖市场——别墅;个案分析——长城世家;松山湖市场;松山湖市场小结;大朗市场;大朗市场——洋房;大朗市场——别墅;项目基本情况;个案分析——碧桂园;大朗市场;大朗市场;大朗市场小结;市场机会点;大朗客户：瑞峰在大朗操作过的项目;;大朗碧水天源—自住型社区，注重社区氛围与配套;大朗城果—投资型社区，注重产品性价比;大朗客户—购买力强劲、客户构成呈现多元化发展;客户与产品的对接;松山湖客户：辐射范围广，客户来源多样;松山湖客户—未来需重点挖掘工业园区客户;问卷调查;客户置业意向;户型偏好;价格接受度;建筑规划偏好;置业关注点;问卷调查小结;客户语录;客户语录;客户语录;客户语录;客户总结;;东莞豪宅起势模式;突围思考1：从产品创新，豪宅标签发力;突围思考2：万科城市豪宅开发模式;产品创新：引入情景美墅，填补市场空白;中端产品为主，以差异化避免直线竞争;项目产品定位;项目客户定位;豪宅标签：缔造豪宅生活，豪宅品质;案例借鉴：华侨城·波托菲诺;案例借鉴：华侨城·波托菲诺;案例借鉴：中信·凯旋城;案例借鉴：中信·凯旋城;开发理念思考;开发理念建议 城市森林，院落生活;立面建议：区域内立面风格单一，缺乏创新;立面建议;卡尔津城 来源于英伦最为知名的城堡之一 苏格兰高地的卡尔津城堡 具有幻想风格，浓重的人文色彩，贵族精神;纯正的英伦贵族血统The Pure blue blood;地块价值研判;规划设想1：城市中的院落府邸;;规划设想1：城市中的院落府邸;规划设想2：低密度公园豪宅;规划设想3：排院别墅社区;外立面：阁楼，坡屋顶，褐红/靛蓝为主色调;英伦标志：打造东莞的“大本钟”;园林：树阵、玫瑰园、喷泉、雕塑;英伦标志：五彩缤纷的玫瑰花园;会所：英国庄园，沉稳厚重，褐色为主调;商业街：休闲街区，墙灯、塔钟、木椅;样板房：英伦田园风格，经典红/黑搭配;;大定位把握全局，小主题引领各期： 定位作为一条主线，各期的小主题围绕着主线进行。 创新差异化原则： 推广形式、包装、社区氛围的营造在本地化的基础上有所创新，吸引大众眼球，造足势，突出差异化原则。 创新产品切入市场，抓住市场需求主流，减少市场阻力： 只有先让市场认识，才能得到市场的认可和接受。;定向多渠道拓展，注重推广的实效性和成本控制： 多渠道客户拓展，深入了解潜在客户群体并采用登门拜访的地面定向营销模式，采取实际有效有利于成本控制的方法。 体验式营销，重视项目包装展示： 项目的定位重在强调项目的品质，因此现场的包装和各个细节都要围绕品质进行。 开发理念: 分期注入功能元素，积累项目价值；每期形成一个组团，保证每一期都有一个亮点和主题，便于后期的营销工作；最大程度利用现在的成熟资源；各期的开发尽量避免相互影响；保证现金的流动和周转。 ;？;东莞地产营销或许可以说：;从深圳到东莞； 拉近的不仅是城市距离； 而是对生活概念的升华； 对城市精神的向往。;营销总思路之一;营销策略终极目标——以人为本 让我们回到客户群， 购买是一个消费行为， 购买动机是触动心灵、支配大脑的原动力； 我们要找到客户购买动机。 寻找客户心灵的触动点。;营销总思路之二;整体营销推广策略;;推广策略：主要分为两个时间段;思考一：卡尔津城如何造势？;第一冲击波：户外形象广告出街;第二冲击波：产品属性广告强势出街;年底首次亮相深圳秋交会。;第三冲击波：蓄势，储备客户，引起客户心灵共鸣;举行高品位的产品推荐会;第四冲击波：现场开放，举行事件营销;英伦风格时装秀;思考二：卡尔津城如何营造英伦贵族感？;第一举措：英伦风格销售中心展示;第一举措：英伦风格销售中心展示;第二举措：英伦风格样板房展示;第二举措：英伦风格样板房展示;第三举措：英伦休闲的公共空间;第四举措：英伦式贵族服务;项目推广及广告投放策略;推广渠道说明;一期推广策略;从四个方面把项目在短时间的市场全部打