2011莱芜雪野湖项目可行性分析报告终稿.ppt

0 0 目录 2010年济南房地产市场 土地市场：2010年土地供应及成交呈现高低起伏的状态，土 地价格基本保持稳定，土地供应基本与09年持平。2011年廉租性住房及保障性住房用地供应加大，土地价格较10年会有所上升，地王现象出现频率会有所降低。 城市建设：2010年，西客站片区建设和小清河片区改造是城 市建设的重点。2011年开始，济南将实施“东拓、西进、南 控、北跨、中优”的城市空间发展战略。 莱芜房地产市场 雪野湖经济配套 雪野湖景区位于莱芜市区北部25公里处，原名雪野水库，建成于1985年，为山东省大型水库之一，水面约14平方公里。作为莱芜的四大功能区之一，争当莱芜旅游和服务业的龙头，建设成接轨济南的前沿阵地。 雪野湖依托济青高速南线，面向济南和周边城市，发挥独特的湖光山色优势，按照地中海式风格，建设集休闲度假、旅游观光、会议会展、运动项目为一体的旅游度假商务胜地。 雪野湖道路交通 雪野湖交通便利，有两条交通干线沿湖而过，是往返莱芜到济南的必经之路。雪野旅游区位于莱芜市北部，距莱城20公里，距济南44公里，东与淄博毗邻，西与泰安接壤，是山东省版图的中心，总面积223平方公里，辖雪野镇，总共49个村，46000口人。 区内有省道242线（莱明路）、244线（０九公路）和327线（仲临路）等几条干线穿过，交通便利。雪野旅游区进入济南半小时经济圈。 收费政策： 投资新建项目，建设期内，市及市以下行政性收费（基础设施建设配套费除外）全部免收，事业性收费减半征收；缴省以上且有幅度规定的行政事业性收费按下限征收。 对新设立的外来投资企业，自投产之日起，3年内，市及市以下行政性收费全部免收，事业性收费减半征收；缴省以上部分且有幅度规定的行政事业性收费按下限征收。 新建企业，5年内，水利建设基金和河道工程维护费属市及市以下部分予以免收。 结论 别墅建筑风格建议 别墅户型建议（双拼面积300-400平米，独栋400-600平米） 别墅建筑分布建议 花园洋房产品建议 公寓产品建议 小高层产品建议 开发成本合计 本项目在计算期内预计经营收入160064万元，开发总投资108312万元，可获得投资利润40548万元（即160064－108312－11204），缴纳经营税金及附加11204万元和所得税10137万元（即40548×25%），扣除所得税后净利润为30411万元（即40548－10137），项目盈利能力较强。 盈亏平衡分析： 盈亏平衡分析是研究如何确定盈亏临界点及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。盈亏临界点是指企业收入和成本相等的经营状态，即企业处于既不盈利又不亏损的状态，通常用一定的销售量来表示这种状态。 以销售率表示项目的盈亏平衡点（BEP），本项目总投资为108312万元，销售收入为160064万元，盈亏平衡点的计算依据为： 盈亏平衡点的经营收入=项目总投资+销售税金 其中销售税金为销售收入的7%，销售费用为销售收入的3%。 在盈亏平衡点时，所得税为0，因此不计所得税，有： 开发成本+销售费用+财务费用+销售税金=销售收入 开发成本+财务费用+销售总额×BEP×（销售费用率+销售税费率）= 销售总额×BEP 计算得：BEP = 64% 160064×64% = 102440万元 即当销售收入达到102440万元或销售进度达到64%时，本项目可回收全部投资；项目盈亏平衡点低于70%，项目销售抗风险能力较强。 一、项目面临的主要风险主要体现在三个方面 1）开发期内带来的开发风险及资金风险； 2）总投资额巨大带来的财务风险； 3）区域未来发展的不确定性因素带来的市场风险。 二、项目抗风险分析 1）针对开发体量大所带来的开发风险，建议项目采用分期分组团开发的策略，并根据市场变化调整档期开发量； 2）针对项目巨额投资所带来的财务风险，本项目前几期开发资金回收快的住宅物业，滚动开发，分期投入。 3）针对市场风险，建议整体规划、营造品牌、打造项目核心竞争力，占领市场制高点；分期分组团开发，适时调整各期开发量，把握市场先机。 目前项目所在区域的开发氛围还不热烈，但区域经济发展强劲，将带来较大的城市发展效应。近年内区域房地产市场迎来较大的发展空间，预计在未来3年内，区域房地产市场将保持上升的势头。 本项目的开发为莱芜地区的发展以及雪野湖周边的改善起到积极推动作用，本项目的开发价值也随着项目服务功能的完善以及项目功能档次的提升而得以提升。 基于弱化风险的考虑，建议采用审慎的分期分组团滚动开发策略，首期开发选择在酒店式公寓上，景观资源较好的安排在中后期开发，有利于提高地块开发价值，实现地块价值最大化。 控制首期开发量以及物业类型，化解项目入市风险，并快速回收项目资金，为项目后期开发准备良好的条件。 对