vanke物业前期介入建议书规划设计部分.docx

第一部分 总则设计依据：《城市居住区规划设计规范》《民用建筑设计通则》《建筑设计防火规范》《高层民用建筑设计防火规范》《商业建筑设计规范》《结构抗震设计规范》《建筑给排水设计规范》《住宅设计规范》《物业承接查验管理办法》《物业管理条例》《北京市新建物业项目承接查验技术标准》其他技术性规范文件 第二部分 项目周边情况调研第三部分 项目设计规划建议本建议书的编制是在国家相关规范的基础之上，总结物业服务积累的经验、并从后期维护、使用及便利客户的纬度提出在规划设计阶段需关注要点，前置性的在规划设计确定出图前，需要向设计单位重点强调与增加设计要求，规避后期重复性改造，降低后期物业维护成本与管理难度。分规划设计、建筑设计、结构设计、电气设计、采暖通风设计、给排水设计等六部分列表明细，具体如下：规划设计部分公建用地与住宅用地应相对独立并考虑与公共交通的便利性，以形成公建区，有利于实现开放式管理满足商家及公建功能需要，同时会降低后期客户投诉及降低管理成本。1.1配套设施选择类型规划设计关注要点实现功能照片备注教育配套教育设施易对小区居民生活造成较大影响（如：噪声、公共环境及秩序），考虑其招生范围不完全局限于小区内客户。建议项目设计选址时，将此类项目设置在住区外围或相对独立于住区，其主要出入口宜直接对外与市政道路连接。避免投诉主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离（满足条件的建议不小于10米），市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。满足客户需要考虑人员流动量大，学校周边不宜设置小区停车场，可考虑设置一些全民健身运动设施或中老年人活动场所。减少管理难度建议在中、小学校区内设计部分供中型车辆停放的车位，避免校车占用小区公共资源。保障安全管理幼儿园家长接送小孩上学的大门朝向应避开机动车道，以保证学童及家长安全，并且避免影响交通保障安全管理邮电配套居民对真正“邮政”意义的需求已趋于淡化。大部分新建小区都以“泛邮电”服务设施的设立来满足居民需求。满足客户需要在小区人流出入密集地段设置书报亭；满足客户需要在小区道路上设置一些公共电话亭；满足客户需要在住区商业核心区域设置1-2个邮筒；满足客户需要物业配套用 房物业服务用房在区域内物业总建筑面积25万M2以下的按照总建面2‰提供，超过25万M2的，除按照总建面2‰之外，超过部分按照1‰提供满足法规/集团要求办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准满足法规/集团要求客服中心应设置在住户方便到达的位置满足法规/集团要求业委会用房在物业服务办公用房中调剂，建筑面积应当不少于20M2满足法规/集团要求岗亭设置主出入口岗的岗亭设计采用永久性建筑满足使用要求公共设备设施小区设备房最好集中规划设计，便于后期维护与管理。便于日后维护管理监控中心（消防控制中心）监控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻。在与物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施，避免相互干扰。便于工作管理监控中心不宜设置在地下室便于通风/满足设备工作条件10万平方米小区中央监控中心面积不应小于30平方米，今后小区每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。满足使用要求绿化垃圾收集站绿化面积5万平米以下，配置至少15平方米。绿化面积5——10万平米，配置至少20平方米。绿化面积10万平以上，要单独设立两个20平方米以上的垃圾房，要合理分区设置。满足使用要求用地周围应设置不小于2米宽的分隔、遮护绿带，避免与居住和主要活动空间发生矛盾。垃圾中转站周围建议种植绿化植物。避免客户投诉/减少视觉影响生活垃圾收集站/点垃圾收集站位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活）。避免客户投诉生活垃圾房面积要求：5-7m2/100户，最小面积不能低于20平方米。满足使用要求距离住宅楼远，以免污染影响客户，与道路进行隔离，周围应设置不小于2米宽的分隔、遮护绿带；避免客户投诉垃圾桶小区内垃圾桶的服务半径，不宜超过50m，垃圾桶应固定安装设计。? 人流集中区域、主干道两侧应设置适量果皮箱，服务半径不大于50米。满足使用要求，防止倒塌/丢失垃圾桶的安放位置一般按2-3个单元设置一组，尽量避免设于门栋正入口或靠近住宅的位置。便于客户使用住户信报箱处应该设置废纸桶，方便住户处理垃圾信件。便于客户使用自行车棚（库）园区内合理设置自行车集中停放点，服务半径不大于100米。配置比例尽量满足1：1。满足客户使用园区围墙临近围墙不设置固定的构筑物、建筑物、高大乔木，以防止攀爬, 如必须设置时，围墙内侧应预留80厘米宽巡逻通道。满足安全要求1.2道路交通设施选择类型规划设计关注