《房地产估价》课件 7 成本法.ppt

§6-1 成本法的概述 §6-1 成本法的概述 §6-1 成本法的概述 §6-1 成本法的概述 §6-2 房地产价格构成 以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房开发建设，然后销售为例： §6-2 房地产价格构成 §6-2 房地产价格构成 二、开发成本 1、勘察设计和前期工程费 2、建安工程费 3、基础设施建设费 4、公共配套设施建设费 5、其他工程费 6、开发期间税费 三、管理费用 四、投资利息 四、投资利息 例6-1 例6-2 例6-3 五、销售税费 （六）开发利润 七、土地增值收益 例6-4 例6-4 §6-3 成本法的基本公式 新开发区宗地价格评估 例 解 （二） 新建房地产的成本法估价 例 6-6 例 6-6 （三） 旧房地产的成本法估价 §6-4 重新购建价格的求取 二、求取思路 三、建筑物重新购建价格的分类 四、建筑物重新购建价格的求取 例 2、建筑物重新购建价格的求取 §6-4 建筑物折旧 （二）建筑物折旧的原因 （二）建筑物折旧的原因 二、求取建筑物折旧的方法 2、直线折旧法 例6-10 （二）、市场提取法 利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象建筑物折旧的方法。 例 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年限为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元，专修的重置费用为30万元，平均寿命为5年，已使用3年，设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为0。计算该房地产含装修及设备的折旧额。 门窗损坏的折旧额=2（万元） 装修的折旧额=30X3/5=18（万元） 设备的折旧额=60X10/15=40（万元） 长寿命项目的折旧额=（180-2-30-60）X10/50=17.6(万元) 该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6=77.6(万元) 三 求取建筑物折旧的注意事项 2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 4、注意分类折旧 题1 有一民用建筑物建成于1998年6月，占地总面积8000平方米，建筑总面积36000平方米，建筑结构为框架结构，建成后即投入使用。该物业土地使用年限为1995年6月至2035年6月，现实购买该类土地单价2200元/M2，重新建造建筑物价为2400元/M2，该物业中的家具、电器等设备约为建筑物价值的30%，耐用年限10年，残值率2%，试根据上述资料计算该物业2001年6月的价值 框架结构耐用年限60年,残值率0% N建=40-3=37 t=3 N设=10年 V=土地重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 C1=2400*36000*70% C2= 2400*36000*30% 题2 （1）土地成本：5000万元 （2）建造成本：4000X8.5×3500=11900（万元） （3）专业人员费用：11900×8%=952（万元） （4）其他费用：460万元 （5）管理费：（5000+11900+952+460）×3.5%=624.82（万元） (6)财务费用 ①土地费用利息：5000[（1+12%/4）3×4－1]=2128.80 ②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息： （11900+952+460+624.82）×[（1+12%/4）（2/2）×4－1] =1749.19（万元） ③融资费用：（2128.80+1749.19）×10%=387.799（万元） ④财务费用总计：2128.80+1749.19+387.799=4265.789（万元） (7)市场推广及销售代理费用 V（0.5%+3.0%+6.5%）=0.1V (8)投资利润 (5000+11900+952+460+624.82)*10% =1893.682(万元) V=5000+11900+952+460+624.82 +4265.789+0.1V+1893.682 V=27884.77(万元) 面积=4000*8.5=34000平方米 单价=27884.77*10000元/34000 =8201元/M2 （一）单位比较法 单位面积法 单位体积法 第六章 成本法 （二）分部分项法P248 （三）工料测量法 （四）指数调整法 例 6-7 某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为： 1200×500=60（万元） 第六章 成本法 例 6-8 某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价