上海办公楼上海国金中心租赁经营策划方案.doc

上海办公楼 上海国金中心租赁经营策划方案 ※陆家嘴商圈办公楼租赁市场动态： 由于过年前后办公楼租户调整较多，从而释放出不少空置面积，另一方面，今年1季 度交付使用的房源也有不少，从而也给市场带来了许多新增供应，两者共同抬高了市 场整体的空置率，目前必威体育精装版的空置率为7.59%。 根据必威体育精装版统计，目前上海优质办公楼平均租金为7.12元/m2/天。从板块租金涨幅来看， 2012年2月各板块的的办公报价有较大的变化，特别是核心地段的稀缺办公房源，租 金上升较快。 销售市场动态： 2012年2月份上海办公楼销售市场供应回升明显，根据全佳数据库统计，2月份办公 市场新增供应119892㎡，环比上升122.04%。新增供应项目共计5个，体量较大的项 目分别为中信泰富申虹广场、绿地宝里和峰汇嘉苑，供应量分别为40536㎡、37998 ㎡和35670㎡。 成交方面，2月份办公成交稳定，共计成交54507㎡，环比下降15.08%，同比下降- 18.21%，成交项目主要分布于虹口、宝山和嘉定区，环线看来，则主要集中于中环， 其中沪东财富占比较大。成交均价为24002元/㎡，环比上升6.66%。区域市场分析 特征 项目地处商圈，。 陆家嘴商业圈世博区域有着极具个性的商务氛围，区域不像和，可以政府规划为先导，而这是一个条形地带，没有形成地理上成块的区域，这也使其难以获得一个商务区所需要的聚集效应。区域客户构成 根据对的租户按行业进行分类，并对其在各的面积、价格和各区域的面积、价格进行统计以研究最终适合的客户群体。区域竞争 品质甲级写字楼较，本区域内可对存在竞争性的包括：、大厦、大厦、、。已投入使用的典型项目物业名称 陆家嘴金融广场 太平国际大厦 所属商圈 物业位置 租售形式 出租 租金范围 元/平米/元/平米/元/平米/ 2.6-3.3元/平米/ 净层高 净高米 总层数 使用率 70% 总建筑面积 14075 标准层面积 2平方米 配套设施 物业评级 车位数量 第二部分：项目租赁实施细则 目标客户定位 样本项目 排名前几位客户行业 峨山路 陆家嘴软件园 高新技术、软件类50%；管理、咨询类20%；通讯、工程、金融类30%； 浦建路 由由国际大厦 以金融、销售、培训、证券公司为主 陆家嘴商业圈 东方金融园 以金融、证券、期货、教育培训公司为主 陆家嘴商业圈 浦东丰华园 教育培训、研发实验、商贸咨询 本项目所处区域内现存的高品质写字楼，的企业构成的主流客群。 客群的初步：本项目客群将以外资实力企业为优选，以等行业的优质企业为主力客群争取中型规模以上的机构入住，以提高客群品质。赁价格定位 本项目整体战略应为：加强短期竞争能力，寻求长期良性发展。即： 树立项目高品质形象；制定灵活租赁方案；重点提高出租率和保证租户质量；根据实际业务情况做阶段性总结调整格定位分析 价格定位的原则为。即，，吸引市场关注并根据租过程中的反馈，，最终使得本项目实现较高的回报。租价 整体租赁区间在（出租率达到30%时）为人民币元/平方米/（含物业管理费）；整体报价在较成熟期（出租率达到30%时）/平方米/（含物业管理费）元/平方米/达到人民币元/平方米/（含物业管理费）；根据项目实际情况、市场整体状况及目标客户群的租金支付能力，结合各阶段市场实际情况进行项目价格预测和阶段性调整。/平方米//平方米//平方米/租价明细元/平方米/元/平方米/元/平方米/元/平方米/请参考如下免租期建议：免租期可以按年提供可以首年提供，可根据租户资质、租赁条件洽谈等方面具体确定。车位租赁费用及免车位策略 对于整层租赁的客户拟二个停车车位的策略；半层租赁的客户则不提供免费车位。租赁进程期间 计划租赁面积比例 面积 租赁期 租赁期 尾房租赁 租赁期限的确定 以租赁2-3年期限为标准期限，最多不超过3年期限，承租三年以上合同条款应附加租金增幅比例-10%。付款方式 目前市场上普遍采用可接受的押三付一（即三个月租金作为押金，每个月租金一付），本项目可采用押三付一的方式。招租模式 写字楼由于可以分为顶级、甲级、乙级等不同档次，因此针对不同档次的写字楼会采用不同的招租模式。 顶级写字楼的招租模式 顶级写字楼的发展商有外资背景和政府支持，本身有非常强的实力、很高的知名度和良好的商誉，发展商的经营目标就是要使其开发的写字楼成为一个城市的标志性建筑物。发展商对开发写字楼经验丰富，对写字楼的地段、硬件、配套及服务有非常高的要求。经营方式一般为只租不售，并且通常在经营初期能够忍受较长一段的亏损期，对客户资质有很挑剔的要求。例如陆家嘴金融区的环球金融中心要求审核客户资质等。 顶级写字楼一般在推广初期以各种媒体（包括海外媒体）组合宣传扩大知名度为目的，寻找客户一般通过海外媒体、展会以及