上海豪宅市场专题研究.ppt

上海豪宅产品发展趋势 地段板块 自然资源 产品打造 尊属感营造 人文、科技 未来的豪宅将是建立在“板块+资源+产品+尊属感”之上的“独特人文价格”和“生态环保科技”的集中展现 豪宅不仅单纯依靠板块、资源、产品和尊属感营造，更要借助人文价格的提升，将文化气息和自然景观相结合，打造独一无二的城市名片级作品，无可复制 人文豪宅 科技豪宅 上海豪宅产品发展趋势 豪宅板块 板块 占有稀缺自然资源 资源 产品亮点创新 产品创新 基础条件 精细化、专享化的设备与硬件定制 精工细作体验 通过配套、会所、公共空间和服务来营造豪宅的尊贵享受 尊属感营造 关键提升 项目独特人文气质的融合与展现 人文价值 顶级升华 人文豪宅塑造元素 有别于普通豪宅，科技豪宅是通过三大智能化体系完全打造的高智能化生态环保豪宅 上海豪宅产品发展趋势 人文豪宅 科技豪宅 智能化家居体系 精致装修体系 智能生态细节设置 智能家电：家中所有智能家电等均可预设为不同组合的室内场景状态；墙上面板、手机、终端显示器等均为控制家中电器的主脑。 五重安防系统：外探测器和摄像头、大堂门禁及大堂管家双重保护、电梯管理系统自动自达、智能化门锁、红外线探测器、紧急按钮、火灾探测器，煤气泄漏探测器等。 隔音楼板、同层排水、进入铜管、中空玻璃、软化水、中央热水等生态环保科技的应用。 SieMatic橱柜、Miele电器、Duiavit洁具、Grohe龙头花洒、JOHNSON DOOR、亚细亚瓷砖等世界顶级的生态环保居家装饰品牌的使用。 投资环境 需求环境 国内投资渠道相对较窄，实体经济投资回报不及房地产，房地产成资金的避风港和最佳投资渠道。 随着中国经济的不断发展，中国的富人阶层数量逐年增多，高端购买力的发展带动了豪宅的需求量。 经济环境 在通货膨胀和人民币不断升值的情况下，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，尤其是豪宅市场，以实现资产保值。 683 2009年 736 2007年 年份 100美元对人民币 2006年 781 2008年 685 2010年 659 64 28 25 20 中国内地人数 24 2009 21 2007 福布斯富豪榜 中国香港人数 2008 22 2010 25 从宏观环境分析，豪宅是当前各方面需求的聚集点， 尽管经济层面利好，但政策层面受到牵制 上海豪宅发展前景 宏观环境 市场环境 行业环境 小结 从市场环境分析，上海豪宅市场的需求旺盛，供不应求 市场情况 豪宅均价逐年走高 豪宅市场供不应求 上海市近几年的豪宅的成交均价逐年上涨，其中总价1000万以上的豪宅的涨幅较大。 上海市近几年的豪宅市场供求比都是小于1，整个豪宅市场持续表现为供不应求现象。 宏观环境 市场环境 行业环境 小结 上海豪宅发展前景 从行业环境分析，上海豪宅标杆项目不断冲击价格“天花板”。 但如何突破政策困境将是这两年面临的最大挑战！ 2009年上海价差体系 6万 4万 3万 内环 中环 外环 2010年上海价差体系 5万 3万 2万 内环 中环 外环 未来两年上海价差体系 10万 5万 4万 内环 中环 外环 华府天地 售价7万元/平方米 单套总价3000万左右 御翠园 售价9万元/平方米 单套总价4500万左右 汤臣一品 售价10万元/平方米，单套总价8000万左右,最高总价达1.5亿元 中粮海景 预计售价11万元/平方米 宏观环境 市场环境 行业环境 小结 上海豪宅发展前景 上海的豪宅市场未来发展前景广阔，但是短期内受政策影响存在一定的销售困境 宏观环境 市场环境 行业环境 小结 上海豪宅发展前景 宏观环境 市场环境 行业环境 从宏观环境分析，豪宅是当前全国各方面需求的聚集点，经济层面利好，政策层面受牵制 从市场环境分析，上海豪宅市场的需求旺盛，供不应求 从行业环境分析，上海豪宅现在有继续发展的良好前景，但如何突破政策限制将是最大挑战！ 感 谢 聆 听 * * * * * * * * 上海豪宅市场发展现状与趋势 2011年4月8日 目录 一、轨迹 二、现状 三、竞争 四、趋势 一、轨 迹 上海豪宅发展轨迹 分析角度 区位 标准 时间 上海豪宅市场的发展与其它产品一样，也经历了一个单技术环节的竞争，通过对单优势的获取而占领市场，先后经历了五个不同阶段 时间 区位 标准 第二阶段 第三阶段 第四阶段 近郊资源占有竞争 地段，地段，还是地段。早期豪宅竞争首先表现为对城市近郊的稀有环境资源的占有的竞争，即资源占有型竞争。 复合规模配套竞争 在城市拓展的大背景下，大盘运动，造城运动，城市运营，造就了一大批城市郊区大型居住区，同时，伴随着私家车的出现，第二居所生活方式已成为城市先富阶层的领先生活。超大规模的项目以其独立、完整的生活、休闲配套，甚至是以“复合地产”的大锷形态出现在市场上