上海龙湖滟澜山初期别墅提报.doc

PAGE PAGE 76 龙湖别墅报告 目 录 序　言．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1 市场篇．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 一、宏观政策分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3 二、别墅市场分类．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6 三、松江市场分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．22 项目定位建议．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．33 一、项目价值研判．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．34 二、项目客源定位．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．39 三、项目定位建议．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．47 产品建议．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．49 一、规划建议．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．50 二、产品建议．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．60 三、商业配套建议．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．64 项目一期建议．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．67 一、一期现状分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．68 二、与后续项目的衔接思考．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．69 三、一期调整意见．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．70 序 言 初闻项目，不由诧异。灰姑娘缘何要披上如此华丽的外衣？起疑的焦点，当然是一期产品350-500 M 通过政策分析发现，国家土地资源日益紧张，未来别墅产品的稀缺性显露无遗，我们甚至认为“别墅”这个名词，将来会定位为一种资源！而不仅仅是住宅的一种类型。于是乎我们决定用创新的方法研究别墅概念，探究项目特质。 在对上海别墅进行资源型和非资源型的划分后，本案产品基本特征已经明朗，属于非资源型的自用别墅类型，这为项目定位做出了基础铺垫。再结合松江市场分析，区域呈现产品多样化、供销两旺、以经济型别墅供应为主的多种特征。但最为重要的一点，板块存在350-500 M2的 通过对地块的研判，项目优劣势分析，以及价值体系的进一步挖掘，本案的都市属性、自然属性、地域属性跃然纸上，这说明我们的产品完全有潜力跳开区域板块的束缚，做出差异化，提升档次。所以我们给出区域中高档次的项目定位，并分析本案的目标受众人群。 结合市场、产品、消费者三大因素，我们对产品的方案设计给出两种意见，一种尽量贴近0.5容积率指标，以产品特色为核心价值，提升项目品质；另外一种则是降低容积率指标，以低容积率和特色产品双重价值属性，构造板块的精品别墅社区。 直到完成项目研究的最后一步，我们才发现，灰姑娘之所以是灰姑娘，原因在于她还没有穿上那神奇的玻璃鞋，就好像孙悟空没有遇到给他三颗痣的人。希望贵公司能够给我们这个机会，为我们的灰姑娘穿上神奇的玻璃鞋，变成公主，和王子翩翩起舞…… 第一章 市场篇 一、宏观政策分析 ——关键词：叫停、限制、调整 【国土资源部】——别墅土地叫停 从６月１日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理 从６月１日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 解析：全面叫停别墅土地供应，凸现别墅物业的稀缺性和珍贵性，同时也将促使别墅项目的开发和销售速度，并带动别墅价格的上升 在境内没有设立分支机构、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。反之，可以购买自用、自住的商品房，且采取实名制。【171号文件】——关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 在境内没有设立分支机构、