下步庙旧改报告2010-7-1.doc

福田下步庙旧改项目 可行性研究报告  2010-7-1 目 录 项目概况……………………………………1－4 投资环境 …………………………………4－6 规划设计……………………………………7－8 经营管理…………………………………8－13 项目技术经济分析………………………13－19 资金筹措方案……………………………19 项目经济效益评价……………………19－20 项目运作方式……………………………20 结论………………………………………20 建议………………………………………21 附件： 1、周边楼盘概况调查表…………………………22 参考法规： 1、深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行） ……………………………………………23-29 2、深圳市城市更新办法………………………30-39 3、城市房屋拆迁管理条例……………………39-45 4、广州市建设工程2009年参考造价……………45 5、广东省城镇国有土地基准地价表（2006）…46 项目概况： 项目名称和地址 项目名称：福田下步庙北区旧改 项目地址：位于深圳市福田区华强南路下步庙，该地块四面临街，南临发强路，西靠华强南路，北接南园路，东面是华发南路。向靠近华强北商业区，步行5分钟可以到达地铁一号线华强路站。向南距离滨河大道5分钟路程，距离皇岗口岸、罗湖口岸和福田口岸都是只有15分钟的车程。该地块周边人流量大，交通便利，商业气氛十分浓厚。 2、 项目现状：本项目下步庙北区占地面积约为50000平方米，现有建筑面积78000平方米，有31栋7层高面积在90~110平米的多层建筑，总户数是920户。该地块北侧为烟酒批发、西侧为建材临时性的铺面，故暂不考虑商业铺位的还迁。该项目于1981年竣工，距今已经有将近20年的时间，符合深圳市政府2010年出台的《城市更新单元规划制定计划申报指引旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元 4、 项目可行性报告的结论 本项目总销售收入为484,080万元，总投资为232,876.5万元（详见下表），自有资金为60,000万元，向银行借贷60,000万元，预售房收入在建设经营期用于投资为112,876.5万元。 税后总利润为251,203.55万元，税后利润率为109％，该收益率超出了行业的基准收益率8％，因此该经营方案可行。 总成本构成表 项 目 金额（万元） 备 注 拆迁费用 19517.23 未含按1：1.2面积补偿给原住户房屋的价值205920万元 补地价费用 49395.44 容积率提高后需补偿的费用 工程建造费用 89276.5 开发费用 17081.76 营业税费 57605.52 合 计 232,876.45 投资环境 区域环境： “十一五”期间及到2020年，深圳经济社会发展的战略目标是：建设亚太地区有重要影响的国际高科技城市、国际物流枢纽城市、国际金融贸易和会展中心、国际文化信息交流中心和国际旅游城市，用15年左右的时间，在率先基本实现社会主义现代化的基础上，把深圳建设成为重要的区域性国际化城市。 第26届大运会将于2011年在深圳举行，地铁2号线华强北站将于2011年开通，广深高铁将于2010年底开通，“特区内外一体化方案”已经获得国务院批准，这些利好消息将进一步推动深圳市经济的发展，特别是对深圳市房价的持续稳定发展有着强大的支持作用。本项目所在的福田区是深圳市委、市政府所在地，是深圳市重点开发和建设的中心城区，成为深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心。华强北商业区平均日客流量逾50万人次，是深圳市最旺的商业中心之一，被誉为深圳的“南京路”。华强北商圈以华强北路为中心轴线，向振华路、振兴路、振中路及华发北路辐射，成一个“井”字结构，经营范围包括电子产品、服装、鞋帽、皮具、珠宝首饰、钟表眼镜、音响、餐饮、家居用品等，涉及现代商业的各行各业，形成一个多元化格局的现代商业区域中心。 地块的地下一层开发为有自然通风和自然光线的商业街区，并和城市主要干道及地铁口相连，地面则通过行人天桥将不同地块相互连接，贯穿整个地块。车流引入地下，以单行道减低交通矛盾，形成人车分流的立体交通系统。步行街区的概念，增加了地面商铺和公共空间的活力；入口、中庭、开放空间、店面的设计，有效地利用了沿街面，提供了一个人性化的交流空间。a+b+c+d=21783.6+68981.4+231148.2+162166.8=484，080万元 利润预算： 销售收入484,080万元－总计成本232,876.45万元（详见下文） ＝251,203.55万元 销售资金收入时间表 时间 金额（万元） 备注 2012年8月前 21783.6 2013年6月前 6898