中国房地产税的概念及详解.doc

中国房地产税的概念及详解 ?第一章 国房产税的概述 ???1.1房产税的概念 又称房屋税，房产税。国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。根 据我国现行房产税暂行条例，乡村、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和 个人均为纳税人，个人所有非营业用的房产免交房产税。房地产税的征税范围可以分为 乡村、县城、建制镇和工矿区。乡村是指国务院批准设立的市。县城是指县人民政府所 地的地区。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标 准但尚未建立建制镇的大中型工矿企业所在地，开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。房产税订立之初，房产税的征收范围并不包括农村，这样做是为了减轻农民负担。房产税的改革在国历史发展进程中一直存在尽管以前房产税有 一些其他名称，但其性质均为房产税，因此房产税并非一个新的税种。国现行的房 产税已经融入了房地产市场的各个环节，调节房地产市场的重要手段。房产税的课税 客体包括独立存在土地、独立计税的房屋和房屋与土地的共生体，通常被我称为房 地产。目前我国房地产税收体系中共有 13个相关税种：一类是直接针对房地产而设置 税种，具体包括房产税、土地增值税城镇土地使用税、耕地占用税、契税和固定资产 投资方向调节税；一类是与房地产有关的税种，具体包括营业税、三大所得税、印花税、和乡村维护建设税。这 13个税种相辅相成，共同支撑着我国的房地产市场的发展。 ???1.2国房产税的发展历程 国早在周朝就开始对房屋征税，以后各个朝代也都在不同水平上对房屋 征税，如唐朝的间架税，元朝的房地租，明朝的塌房税和清朝末年的房捐等均属于房产 税。1973年，将对国营企业和集体企业征收乡村房地产税并入了工商税，保管下来的乡村房地产税也仅限于对不缴纳工商税的乡村房地产管理部门、有房产的个人及改革开 放后出现的外商投资企业和外国企业征收。国房地产法律制度随着改革开放的深入发 展而不断完善 1994年 7月 5日第八届全国人大常委会第八次会议审议并通过了房 地产的一个重要基本法《中华人民共和国乡村房地产管理法》这是国房地产法律建 设的一个重要里程碑,???据历史考证。填补了国房地产立法的一个空白,结束了国四十多年没有房地 产基本法的历史。目前以该法为基础,以其他法律为辅助,形成了国规范房地产的一套 有机、统一的法律群体。 ???第二章 ???2.1房地产税收体系 ???现行房地产税收制度 横跨生产、流通和消费领域;虽以流通领域为主，???房地产税收是税收实践中对涉及房地产行业的财富税收、行为税收、所得税收或资源税 收的统称。由于房地产业的经济活动存在于房地产的前期准备阶段、开发销售阶段和消 费阶段全过程。但又参与房地产开发、经营的决策、组织、管理，兼有勘察、设计、规划和上地开发等生产职能，并在消费过 程中承担维修、改造、颐养、装饰等生产任务，甚至提供售后维修和物业管理服，具有 高度的综合性。因此，本文的研究亦将房地产税收作为一个综合性概念，将一切与房地 产经济运行过程有直接关系的税收都归类于广义的房地产税收范围之内。这样归类的主 要目的于准确而全面地衡量房地产税收的真实税负水平。 ???2.2房地产税的现行情况 与房地产相关的税种主要有房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、乡村维护建设税(教育费附加)契税、印花税、固定资产投资方 向调节税和企业所得税、个人所得税共十一个税种。依据与房地产的关联水平，???房地产税收包括房地产商品税、房地产财富税、房地产所得税和房地产其他税。现行 房地产税收体系中。房地产 税收可以分为与房地产直接相关的税种和与房地产间接相关的税种。与房地产直接相关 税种有六个:房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税和固定资产投 资方向调节税。因固定资产投资方向调节税已于 2000年 1月 1日起停征;契税与印花税 作为相对独立、自成体系的税种，房地产财富税主要包括房产税、城镇土地使用税、耕 地占用税;房地产商品税主要包括营业税、乡村维护建设税和教育费附加;房地产所得税 主要包括土地增值税、企业所得税和个人所得税;房地产其他税主要包括契税和印花税。虽然营业税、乡村维护建设税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税并 非与房地产直接相关，营业税征税对象包括销售不动产、转让无形资产和提供应税劳务 三大类，设有九个税目，房地产只是其中之一;企业所得税和个人所得税也只是将房地产 企业或个人所得作为应税所得项目，与其他所得项目共同进行税收征管，但是作为房 地产销售和转让中时必然涉及的重点税种，营业税、企业所得税、个人所得税对于房地 产税收收入、房地产价格和房地产市场影响甚巨。2009年，国税收总收入完成 59514.7亿元，①同比增长 9.8%其中，房地产交易