临湖商业计划书n.ppt

泰达集团 时尚广场临湖商业计划书 目录 市场分析 社区商业规模情况 社交场所服务内容 咖啡店情况 综合上述商业的调查，我们提炼出如下的商业观点：满足品质化提升 关注精神层面需求 基本生活配套已经完成，商业形式需要更加多样化与专业化，精神需求需要提上日程。 友谊商城满足了高端人群的“衣”的需求 翠亨广场满足了开发区人们“吃”的愿望 乐购方便了开发区居民基本的生活保障 开发区作为移民城市，文化感匮乏。 有着开发区特色的商业现象有待正确的引导 高消费商业场所不匮乏（酒店、高尔夫、餐厅）与文化娱乐商业的匮乏形成鲜明对比。（书店、酒吧） 奢华≠品味与文化 有形还要有神 消费需要引导，体验性消费的精神价值远远大于物质价值  关注开发区最有消费力的阶层，关注他们的消费动向。 政府人员、外籍员工、白领一族 消费也需要亲和力，特别是最有消费能力的阶层。 身处他乡、工作压力、物质的丰足、精神的空虚，需要情感的归属和宾至如归的感觉。开发区目前还是没有脱离钟摆式消费状态。 同一个体在不同场合、不同时间拥有不同的社会角色和消费需求，我们主张把握他们8小时以外的生活空间。 临湖商业主题定位 SWOT 分析 项目优势 湖景景观，视野辽扩，没有城市建筑的压迫感。 前沿时尚的单体玻璃建筑，通透性强。与湖面景观有很好的协调性。 周围有9万平米的国际会展中心、能容纳4万观众的泰达足球场、设备齐全的健身馆等商业配套。 商业定位 商业定位：时尚生活的中心、 精神交流的家园 关键词：品味、时尚、文化 概念消费：提高消费投入，倡导消费环境、消费文化，消费一种新的生活方式。 诠释收入不是身份的象征，品位才是身份的体现。 定位支持： 开发区人群具有国际性、高知性、购买力强的特点 开发区精细化中高端消费市场的稀缺 现代国际化主题风格 拒绝世俗的喧闹，追求舒适的闲散和贵族情调。 强调国际化风格，坚守品味，领导时尚生活潮流。 五六个同事、三四个密友、两个恋人、一个家庭，信息沟通、情感表达，倡导8小时以外的生活状态。 城市的精灵—左岸、后海、外滩…… 中国文化主题风格 只有民族的才是世界的，体现中国文化特点。 满足很多外籍人士对中国文化特色的浓厚兴趣，立足传统、超越传统。 结合开发区“注重‘洋’化而轻‘文化’的现状”，将临湖商业洋为中用。 将中国风格主题化 江南小镇 岳麓山屋 蜀国演义…… 将中国风格现代化，时尚化，主张西为中用 外部建筑风格与内部装饰风格的完美组合 包容开发区文化的多面性和差异性，这是城市化进程的必然选择 方案一的可行性分析 定位： 极尽奢华的娱乐场所，办公室的延伸、家的补充。是商务酬酢、社交联谊，运动健身、家庭休闲的理想之所。 商业组成： 方案二可行性分析： 优势： 开发区私人社交商务会所这种消费形态存在着市场空白，同时可以辐射塘沽和天津市区。 开发区的政府机构、众多的外资企业对这一消费形式有足够的支撑力。 优美的临水景观。 劣势： 私人会所一般隐于幽深的小巷的僻静之处，或位于豪华大厦顶楼。而临湖商业周围有9万平米的国际会展中心、能容纳4万观众的泰达足球场、健身馆等商业设施，私密性很差。（特别是足球赛、演唱会、展览活动期间） 单体建筑使用面积普遍较小，使用面积10多平米的4个，30—50的8个，100——200平米的2个，200平米以上共有4个，最大使用面积为480。 湖面综合意见 要与临湖商业定位相协调，不适合大众休闲娱乐项目，技术也存在难度； 由于是中水，不能饮用，当120米高喷泉使用时，易飘散，对周边及湖上餐饮设施有影响； 轻轨目前已将湖面景观作了分割，影响了对整个湖面整体感觉，过多的设施会使湖面更加狭小。 建议特别设计一些透明且封闭的小船停靠在岸边，作为餐厅或茶社的包厢使用。 临湖商业业态组合 招商策略 目前不追求短期的高回报，控制商户的质量，提升整个时尚广场的品味与时尚 先做好定位规划，然后作定性、定向的招商。 采取指出租不销售的办法来保证临湖商业的品质与特点 组建商业发展部（3——4人），一方面可以负责商业的日常工作，另一方面的工作量是采用face to face 有针对性的直销营销方式。虽然受众面很小，但是成本很低，针对性很强。 招商推介会（主题：）针对天津、塘沽、开发区的投资者，同时邀请天津、北京一些商业的知名代表共同参与，让投资者对投资意向能够产生一定的灵感，并能吸取一些先进的经验。同时也让外地的参与者对这一项目产生浓厚的兴趣。 传统媒体办法 在万通和泰达的网站上链接时尚广场 临湖商业宣传彩页(在各大酒店、餐厅、酒吧、咖啡厅)，这种方式，是让投资者关注，消费者了解得很好途径。 让展览中心成为提前发布时尚的中心。 组建时尚广场俱乐部（