2015年香河房地产市场分析报告.docx

2015年香河房地产市场分析报告营销管理部二O一六年一月 制摘要政策环境——利好政策持续释放2015年上半年商品房市场整体回暖情况不佳，在此情况下，各机构出台一系列鼓励自住、改善需求的政策，甚至中央政治局工作会议都提出要“去库存”的大战略方针。政策利好主要围绕四方面展开：一是央行年内5次降准降息，降息购房者贷款压力及降低房企资金成本等有效措施；二是“二孩政策”全部放开，增加改善型居住需求及未来人口红利期许；三是降低首套房首付比例；四是北京市委确定了要聚焦通州，深化方案论证，加快市行政副中心的规划建设；一系列措施有条不紊的落实开展，对香河楼市起到了一定的回暖升温作用。土地市场——供需量同降 楼面价走高 供应与成交区域外溢2015年香河土地市场特征如下：1、供应量与成交量同比2014年较为平稳，其中土地供应面积同比上涨0.5%，规划建筑面积同比上涨15.5%，土地成交面积同比2014年上涨0.5%，规划建筑面积上涨15.5%；2、成交楼面价格上升，2015年楼面价大幅上升21%，同比上涨14%。3、成交区域向城北及城西南方向集中。商品房市场——供大于求 价格稳中有升 住宅为供需主力2015年商品房总体供应面积较2014年有较大幅度上涨，总体供应面积271万㎡，同比上涨35%，整体供过于求；成交价格略有波动，但总体平稳，销售均价为6460.93元/㎡。一.政策环境1、全国政策：央行降准降息（1）.年内五次降准降息，增加货币流动性，降低资金成本摘要：2015年3月1日金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。　　2015年5月11日金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。　　2015年6月28日金融机构一年贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。 同时针对性地对金融机构实施定向降准。　　2015年8月26日金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。　　2015年10月24日金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%。。解读：年内五次降准降息主要有以下作用，第一是通过注入流动性，从而活跃货币市场和资本市场，这个时候会有部分资金借机撤出，进而流入房地产市场，“毕竟目前房地产市场的保值增值功能得到大家的认同”。第二是促使商业银行房贷更趋于积极性，对于信贷发放和成本降低都有利好，最后活跃购房市场。第三是预期作用，此类降准政策反映了政策层面对于宏观经济的关注，而房地产必须成为目前需要扶持的一个行业。2、全国政策：二孩政策全面放开摘要：党的十八届五中全会今天闭幕，会议决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。解读：二孩政策放开主要是由以下几方面考虑，第一是单独两孩实践遇冷，生育率低到危险；第二是“银发危机”，就是所谓的人口老龄化危机；第三是“刘易斯拐点”，即劳动力过剩向短缺的转折点，低生育率和老龄化是中国经济刘易斯拐点提前出现的关键诱因；第四是“失独”社会之殇，，独生子女家庭的生育、养老等基本功能有所弱化，而老人“失独”不仅是家庭灾难，也是社会之殇；第五是男女比例失衡。全面放开二孩政策的实施，将会对我国经济社会长远发展带来一定的积极影响，能够在一定程度上缓解劳动力问题。短期来看，生育率的提高会对资本市场相关领域的企业经营产生影响，并带来相关投资机会。3、全国政策：降低首套房首付比例摘要：9月30日，中国人民银行和银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，规定在不实施“限购”的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例降至25%。截至目前，除了北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市依然执行楼市限购政策外，其余城市均已取消。同日，住建部、财政部和央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，明确表示住房公积金将全面推行异地贷款业务。该通知内容还包括提高实际贷款额度，设区城市统筹使用资金，拓宽贷款资金筹集渠道，简化业务审批要件等。解读：最低首付款比例降至25%是一种很典型的差异化的信贷调控政策，对于二线城市而言，目前房价上涨态势比较明显，房产投资价值依然存在，新政对二线城市的购房者会起到积极鼓励的作用。虽然不一定会对存量住房的销量产生大的影响，但是却传递出国家层面稳定楼市的信号。4、北京政策：聚焦通州，加快市行政副中心的规划