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2016乌鲁木齐房地产市场预测报告 摘要： 2015年楼市以 “去库存、稳价走货”为主，市场刚性及改善型需求得到一定的释放， 加之开发商主动积极“自救”，价格战激烈，但库存及去化周期仍处高位。2016年将是“调 整年”，乌鲁木齐楼市成交有所回暖，开发商积极储备土地，市场调整期或将持续。“去库 存”仍为主旋律，部分购房者或将入市，但在巨量库存压力下，短期内市场仍处在艰难运行 局面。 2015年政策回顾 系列新政持续托市，整体呈现价稳量升态势 自2014年 “930”政策开始，政府救市信号明显，利好政策持续发力，乌鲁木齐楼市经 过一年多的调整，市场刚性及改善型需求得到一定的释放，加之开发商主动积极 “自救”， 丰富的营销活动及优惠策略频出，价格战激烈，库存及去化周期仍处高位，整体市场形势不 容乐观。 政策动力保持，成交稳步回升 2014年10月22 日乌鲁木齐正式解除限购；同年 11月9 日二手房新政出炉，从2014 年10月 2015年3月底购买二手住宅超出契税税率1%的补贴；11月22 日央行两年来首次 降息。 宽松的政策环境在2015年得到了延续。2015年2月购买新建商品住房 “1%契税优惠” 政策；3.30政策，住房公积金最低首付款比例调整为20%；购买2年以上(含2年)的普通住 房对外销售免征营业税；央行连续多次降准降息，购房成本降低刺激消费需求。5、7、9、 12月春夏秋冬四季房交会期间，乌鲁木齐市政府出台购买商品房可享全额契税补贴政策。 在系列政策背景下，乌鲁木齐房地产市场预期已经趋稳向好，市场活跃度有所提高，1-11 月商品住宅市场成交量同比增长近9成。 2015年土地市场回顾 供应井喷，成交上涨，但成交土地溢价率低，以底价成交为主，且流拍成 市场常态 供应方面，2015年1-11月乌鲁木齐经营性土地累计供应161宗（除工业用地外）634.7 万㎡，远超2014年全年（近200万㎡），供应量井喷，达 2010年以来的最高值。 成交方面，2015年1-11月乌鲁木齐经营性土地累计成交95宗 （除工业用地外）355.3 万㎡，已超2014年全年（近15万㎡）。 流拍土地共10宗，面积近38万㎡。因乌鲁木齐市国土资源局官方网站公布数据滞后， 目前10、11月有56宗近242万㎡土地未公布成交结果。 2015年，乌鲁木齐商住、商业、住宅用地成交宗数、面积、金额比2014年均有增长， 且供应量是2010年以来的最高值。上半年土地市场冷清，主要原因是销售压力巨大，开发 商没有多余的资金增加土地储备；其次，在利好政策出台前，楼市一直处于下行态势，供需 双方对行业未来发展持观望心理，直接影响一级土地市场。7月之后，政府推地节奏明显加 快，且供应量呈井喷状态；但土地市场不活跃，成交土地溢价率最高未超过4%，多以底价 成交，水磨沟区的苏州路东延以北商住地块从2014年起连续两次成交未果，土地市场流拍 现象已成常态。 2015年商品住宅市场回顾 改善型需求得到一定释放，整体呈 “价稳量升”态势 供应方面，2015年1-4月乌鲁木齐商品住宅累计供应98.13万㎡，同比（1-4月）上涨 62%，5月至今供应数据未公布； 成交方面，2015年1-11月乌鲁木齐商品住宅共成交519.5万㎡，同比增长88%； 价格方面，2015年乌鲁木齐商品房住宅成交价格跌宕起伏处于不稳定状态，11月商品 住宅成交均价7291元/㎡，同比下降1.7%，环比下降0.72%。 2015年，受到传统销售淡季和春节因素的影响，乌鲁木齐房地产市场1、2月成交量同 比均出现不同程度的下滑，楼市继续处于低谷，“以价跑量”难现成效。3、4、5月受 “330” 政策，央行降准降息等利好政策影响，成交持续上升；5、7、9月政府举办房交会推行免契 税政策，政策发挥能动，成交量增长明显；8月为7月房交会集中释放，成交达2015年最 高值；9月后楼市动力不足，“金九银十”销售黄金期落空；11月成交小幅上涨，但整体表 现仍不理想。 从2015年政府公布的商品住宅成交价格来看，5月后整体处于基本平稳状态，价格区 间为7100-7300元/㎡。全年开发商持续采取低首付、总价优惠、送车送旅游等各类频繁的 优惠暖场活动积极走货，加之西山板块、北京北路沿线板块等城市外围区域供应货量巨大， 各项目选择低价走货策略，市场竞争十分激烈，实际成交价格预计低于官方公布数据。 政策释放改善型需求，90-144㎡产品销售占住