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2016南昌房地产市场预测报告

2016南昌房地产市场预测报告 摘要: 2015年南昌市场以消化库存为主,供应放缓,成交略大于供应。住宅成交先抑后扬, 一季度短暂低迷后快速回暖;而非住宅成交不尽人意,供大于求明显,成交低迷。截至年 底,住宅库存达304万方,去库存任务仍将继续;非住宅库存高达444.7万方,创下历史 新高,库存风险巨大。 2015年土地市场回顾 2015年南昌土地市场低迷,供应量、成交量均大幅下降。受2014年整体市场低迷影 , 政府供地节奏放缓,开发商拿地热情不高。伴随着市场成交回升,土地市场在下半年开始回 温。 另有两大看点:朝阳洲拍出两块 “地王”,万科、绿地拿地经开做 “邻居”。 土地供应放缓,商业商务用地供应占比上升 2015年南昌共出让46宗经营性用地,总占地面积4951.3亩,合计330.33万方。其中, 商业商务用地占地面积占比44%。 热点区域商业商务用地供应比例高 从各区域土地供应情况来看,主要土地供应区域仍是集中在西湖区和红谷滩热门区域, 同时,这些热点区域商务用地供应比例高。红谷滩区共计出让土地9宗,全部为商业商务用 地;其中,九龙湖片区土地出让7宗,总出让面积达122.8万方,占红谷滩区土地出让总量 的96.2%。西湖区共有11宗地块出让,其中5宗为商务商业用地。 全年供应放缓,年中集中供地 受2014年整体市场低迷影 ,全年地块供应减少。从各月供地情况来看,2015年南昌 土地供应呈现 “中间高两边低”的特点,年中集中供地。 土地成交遇冷,成交量大幅下降 2015年南昌土地成交41宗,同比下降20%,成交总用地面积266.5万方,成交总建面 为537.6万方,同比下降21%。 红谷滩成交大幅下滑仍居榜首,西湖区拍出两 “地王” 2015年红谷滩区土地成交居榜首,但成交量同比大幅下降;土地成交12宗,同比下降 66.7%;成交用地总建面104.2万方,同比下降77.2%。其中,九龙湖片区仍是区域主要成 交板块,该板块共计9宗地块成交。 2015年西湖区朝阳板块拍出两块 “地王”,即绿地15.2亿元拿地的总价 “地王”以及 蓝光集团以楼面价7700元/平拿地的单价 “地王”。 另外,万科、绿地纷纷拿地经开区,经开区告别无大牌房企格局。 约八成地块为底价成交,蓝光溢价104%夺朝阳区 “地王” 2015年成交的41宗土地中,有26宗底价成交,15宗溢价成交。从溢价成交地块看, 有13宗地块成交溢价超过50%,且大多为品牌开发商拿地。其中,四川蓝光集团豪气拿地 朝阳洲,高调进入南昌市场,使得该地块溢价高达 104%;另外,江西航都公司12月在青云 谱拿了7块地,6块地溢价均超 100%。 2015年商品房市场回顾 商品房去库存为主,供应减少、成交微涨 2015年南昌市商品房供应743.57万方,同比减少8.95%;商品房成交700.7万方,同 比增加7.72%。其中,商品住宅供应563.4万方,同比减少6.7%;商品住宅成交588万方, 同比增长5.1%;商品非住宅供应180.2万方,同比减少25%,商品非住宅成交112.6万方, 同比增长11%。 截至2015年底,南昌商品房存量面积为749.1万方,存量7.4万套。其中,住宅存量 304.3万方,3万套;非住宅存量444.76万方,4.4万套。 全年住宅先抑后扬,成交价格触底回升 从供应看,一季度供应较少,仅 111万方;伴随着市场成交回暖,之后几个季度供应连 续放量。 从成交面积看,成交量先抑后扬,在一季度的短暂低迷后,成交快速回暖。 从成交价格看,2015年南昌商品住宅成交均价为8647.5元/㎡,较2014年微涨0.2%。 经过年中的两次探底,三季度成交价格快速反弹;12月成交均价达8860元/㎡,较年初微 涨。 各区成交上演 “强者恒强,弱者恒弱” 从各区年度成交量看,热门板块排名与往年基本一致。但不得不提的是,红谷滩新区强 势爆发,成交量较2014年上涨48%,排名第一。红谷滩区域多点开花,九龙湖板块楼盘陆 续入市并持续热销,红角洲联泰项目连续售罄。与之截然相反的是桑海、英雄、青山湖区等 相对冷门板块,成交并未回暖,市场占比明显下降。 非住宅市场低迷,供大于求,成交价格宽幅震荡 南昌非住宅市场不容乐观,2015年非住宅供应 180万方,成交112.6万方,明显供大 于求。从供应看,年

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