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2016郑州房地产市场预测报告

2016郑州房地产市场预测报告 摘要: 2015年郑州整体楼市供销两旺,价格上涨,住宅产品结构发生变化,但“户 型紧凑”依旧为核心需求,各区域竞争激烈,三四环区域楼盘领跑市场。2016 年政策趋向宽松,利好政策效应显现,郑州市房地产市场会整体向好,房价涨 幅预计在10%-15%。但郊区大量新盘入市,竞争将更加激烈。 2015年政策回顾 2015年郑州楼市从局部入手作出政策调整,其中,公积金贷款放松以及财 政补贴购房是最主要的两大刺激楼市的手段,涉及购房成本的环节直接相关, 对购房者压力持续降低,有一定的利好作用。 2015年上半年,郑州仅调整公积金贷款政策,房贷继续宽松,助力房地产 市场持续复苏;下半年,面对楼市成交低迷的局面,公积金政策的延伸出台,积 极支持刚需性住房需求,扩大公积金提取的范围。 具体政策包括:5月1 日,郑州市住房公积金管理中心发布家庭最高贷款由 原来的45万元提高至60万元,首付比例最低可以达到20%;可以提取公积金交 房租,每月最多提取2000元。 7月23 日河南省允许缴存职工提取住房公积金用于支付家庭普通自住住房 物业管理费。允许缴存职工提取住房公积金用于支付所购新建普通商品自住房的 房屋装修费用,用于支付15年左右房龄自住住房的维护和修缮费用。同时符合提 取和贷款条件的缴存职工,可先提取住房公积金用于支付预付购房款,再根据需 要申请住房公积金贷款。 11月13 日郑州将开启不动产登记2016年全面实施。河南省政府办公厅出 台《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》,农民进城购房政府发放补贴, 推进新型城镇化建设,从2015年起至2017年,河南省级财政每年将安排不少于 3亿元资金,对政策落实较好的县(市、区)给予奖补,来支持扩大住房消费。 11月26 日河南省第三套房不能用公积金贷款。 11月27 日郑州住房公积金月还款额不超家庭收入60%。 2015年土地市场回顾 土地市场量跌价涨 截至2015年12月,郑州市非工业用地供应942万㎡,较2014年基本持平; 成交面积623万㎡,同比大幅下跌,下降幅度23%;整体成交均价为385万元/ 亩,大幅上涨。 商品房用地市场呈现供大于求态势,成交均价猛增,市内八区净土有限,使得开 发商拿地激情高涨,城中村改造、合村并城提上日程。 截至2015年12月,郑州商品房用地供应面积648万㎡,其中商住用地供应 完成率仅3成。商品房用地成交面积517万㎡且多集中在下半年,供求比1.25, 供应较2014年持平,成交面积下降8.6%;成交均价和楼面地价猛增,分别为457 万元/亩,2169元/㎡。在成交的149宗用地中,溢价地块高达33宗,溢价率超 过100%的为9宗,其中最高溢价率为142.18%(郑州福鸿元商贸有限公司拍的位 于经开区朝凤路以东、经南六辅路以南的普通商品住宅用地),此地块也是2015 年经开区的 “双料地王”,成交总价6.06亿元,单价754万元/亩;2015年8 月永威以12.52亿元成交位于郑东新区北龙湖富豪区的居住用地,此地块为2015 年郑州市区 “单价地王”,单价为1752万元/亩,楼面地价为15472元/㎡ 。 惠济区和二七区供地提前释放,成交喷井,截至2015年12月两个区域的土 地供应高达278.09万㎡,占整个郑州市商品房土地供应总面积的42%左右。二 七滨河新城区的形成,政府的大力扶 ,康桥、保利等各大房企竞相进驻,加上 该区域宜居环境将更加凸显其价值热点。 随着中心区可出让的土地逐年减少,城中村开发难度较大,政府开发推地重 心向外围城区转移,郑州购房主力刚需族亦转移目标,成交量上涨,城市外围净 土受到追捧,郑州开启 “四环五环时代”。 2015年商品房市场回顾 2015年1-12月商品住宅市场供销两旺,价格同比上涨,库存量增加;商品 非住宅成交遇冷,供大于求严重 2015年以来,各项宏观政策指向去库存,市场供销两旺,2015年1-12月郑 州商品住宅供应1149.91万㎡,同比上涨7.16%;成交1078.35万㎡,已经超越 2014年全年的841.37万㎡,首次突破 “千万”大关;月均成交面积达到89万 ㎡,较2014年增加了19万㎡。截至12月底,商品住宅月末存量为762.82万㎡, 按目前住宅市场月均去化85万㎡的速度,预计可销售9个月。 截至12月底,商品非住宅供应增加,成交仅211.08万㎡,供求比达到2.4, 近

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