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2016长沙房地产市场预测报告 摘要： 2015年新政对长沙房地产市场的利好作用初步显现，整体呈现量升价稳的态势，以消 化库存为主，新增供应同比下降22%，成交创近五年新高。预测2016年商品住宅总供应量 达2938万㎡，同比2015年再次下降，受二孩政策、长沙棚户改造等利好因素激发需求，预 测成交企 ，房价稳中有升，供应量巨大是导致长沙房价目前偏低的重要原因之一，但更关 键的是项目品质。而土地市场在短期内难有明显改观。 2015年土地市场回顾 受楼市及宏观经济环境趋紧影响，土地市场表现冷清 2015年长沙内六区土地供应宗数同比下降 6成，供应面积下降 7成；成交宗数下降 4成，成 交土地面积及建筑面积分别仅为 2014 年的 34%、30%，成交金额仅为2014年的 24%。 价格方面，整体楼面地价 1433元/㎡，同比下降 365元/㎡；基本以底价成交，仅 2宗成交 地块有溢价。 长沙整体土地市场表现冷清，供地节奏放慢，为楼市去库存留下喘息空间，开发商拿地谨慎， 土地成交量急剧萎缩，基本维持零溢价，政府土地收益锐减。受限于长沙楼市供需矛盾未根本改 善，宏观经济增长疲弱，固定资产投资明显趋缓，土地市场在短期内难有明显改观。 宗 万㎡ 基本以底价成交，零溢价成常态，卖地收入明显减少 2015年长沙土地市场 48 宗地块以底价成交，仅 2宗地块有溢价，整体溢价率仅 1%。2015 年 内六区土地成交价240 万元/亩，楼面价 1416元/㎡ （从 2013 年起地价大幅下滑）。2015 年内六 区土地成交金额约62 亿元，同比下跌76%。伴随着土地成交量的下跌，卖地收入也明显减少。政 府推地节奏放缓，2015年推出的地块相对质量一般，对企业的吸引力不大；同时，受楼市高库存 影响，企业不太愿意去竞争，土地成交面积及成交价格双双大幅下跌。 单位：亿元 成交持续低迷，房企有库存压力谨慎拿地 2015年长沙土地市场持续低迷，一路走低，无复苏迹象。延续 2014年底行情，2015 年 1月 成交相对较好；2-3 月成交弱势；二季度全国（包括湖南在内）陆续出台了一些救市政策，促成 了5、6 月楼市的明显回暖，刺激企业拿地积极性，土地成交相对活跃；9 月为空窗期无土地成交。 政府的推地节奏明显放缓。目前长沙房地产市场库存量太大，市场行情欠佳，若土地供应量 增加，可能会加剧市场不景气的现状，因此政府倾向于通过控制土地供应来调节市场。另一方面， 房企考虑到自身存量还比较大，有一定的库存压力，拿地的积极性也减弱。 万㎡ 宗 望城、岳麓、雨花区为主要成交区域，开福、芙蓉、天心区后劲不足 望城区为主要成交区域，成交地块 29 宗，110万㎡，建筑面积 257 万㎡，分别占比 58%、64%、 59%。岳麓区、雨花区土地成交较稳定。岳麓区成交地块 7宗，32 万㎡，建筑面积 63 万㎡。雨花 区成交地块7宗，16万㎡，建筑面积 76 万㎡。开福区、天心区、芙蓉区成交地块少。 2015年长沙内六区各区域土地成交走势 万㎡ 300 35 250 29 30 25 200 257 20 150 15 7