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2016佛山房地产市场预测报告 摘要： 受政策叠加以及广佛交界推动 ，2015年佛山成交量创历史新高 ，但上半年大量需求提 前透支 ，下半年成交稍乏力。2016年宽松政策仍将持续 ，将支撑楼市进一步升温 ，但各区 域的 “去库存”仍是主旋律 ，整体成交难有放量 ，且成交主要集中在上半年 ，下半年整体楼 市量价均将有所下滑。未来区域市场分化愈加严重 ，热点区域继续保持升温态势 ，成交量价 齐升，而库存积压严重区域或继续以价换量推动成交。 2015年土地市场回顾 成交大幅缩量，地价触底反弹 2015年出让商住及商业地块共463.9万方 ，成交417万方 ，供需量继2014年明显 滑后再度下降，为近年低位。在经历2012、2013年的土地市场爆发后，目前住宅市场库 存积压严重,加上发展商土地储备依然较为充足，抑制了2015年一级市场成交量，发展商 拿地欲望普遍较低。而2015年楼面地价均价达到2750元/方，达到历史的高位。虽然全 市土地市场整体低迷 ，但局部区域依然是开发商争夺的热点 ，如中心区和南海东部的广佛交 界、佛山新城等区域 ，下半年连番成交多宗高溢价优质地块 ，地王频现 ，结构性的拉升全年 整体均价。 热点区域的 “地王”效应带动下半年土地市场回暖 自8月始政府挂牌包括金融高新区、绿岛湖、奇槎片区、佛山新城等区域的优质土地 ， 引爆了9月土地市场的竞买潮。万科、保利、中海、奥园等知名开发商的带头入市成功扭 转了前8月土地市场的颓势。12月成交量达至高位 ，达到85.7万方。此番市场高潮集中在 中心区去化速度较快的区域，而镇街区域由于库存形势依然严峻，政府推地节奏较为谨慎。 从2015年溢价情况看 ，7月开始的溢价率保持在10%以上 ，广佛交界区域的楼面地价 ㎡ 逼近近年高位 ，“地王”频现，楼面地价均价在 11月突破4000元/ ，为近两年的高位， 且此番热潮在第四季度得以延续。万科、保利和中海在 10月、11月的竞买潮中均有买入 土地 ，其中当代置业竞得金融 B区地块，楼面地价达到 11539元 ，刷新佛山楼面地价纪录。 南海成交继续减少，禅城诞生新热点区域 南海区继2014年成交回落后 ，2015年成交继续放缓 ，仅占全市成交的12%，主要由 于南海区2012及2013年市场大热后造成目前库存积压严重的情况 ，尤其是罗村、狮山等 镇街区域 ，项目竞争异常激烈 ，开发商不敢贸然再入中西部镇街。而禅城区诞生了绿岛湖及 奇槎片区两大热点区域 ，使2015年禅城区土地成交量出现较大上升 ，方兴、保利、时代等 名企均进驻上述片区。 2015年住宅地块成交388.4万方 ，而工业用地成交338.2万方 ，占44%。工业用地 成交主要分布在三水及高明两区。 商业地块仅成交28.6万方。 商业市场今年回落明显， 二级市场上商业物业的热度已逐渐褪去 ，部分商业项目被迫大幅降价以清库存 ，造成一级市 场上商业地块也备受冷落。 总价及单价 “地王”均被品牌开发商包揽，地价逼近历史高位 总价排名前十地块中，保利华南占据3席，万科竞得的里水地块成为今年的总价 “地 王”，总价为20.27亿元。而单价排名前十中，万科占据3席 ，单价地王由当代置业金融 B 区地块夺得，11539元的楼面地价刷新佛山纪录。单价排名前十中，万科占据3席。而总 价及单价前十地块几乎全为广佛交界及佛山新城项目 ，两片区为目前去货速度最快和溢价能 力最高的区域，备受开发商追捧。 土地市场小结 2015年土地市场以8月为分水岭 ，前8月市场氛围冷清 ，无论政府推地或开发商拿地 的欲望均不高 ，主要是目前全市二级市场的库存依然较高 ，放缓土地市场的回升步伐。而8 月政府推出广佛交界地块 ，成功重燃土地市场的热度 ，品牌开发商带头拿地 ，并逐渐出现久 违的激烈竞价，扭转前8月的市场颓势。四季度优质地块竞拍的氛围进一步蔓延。 目前一级市场回暖的区域仅限于广佛交界或禅桂中心区这些去化速度快和溢价能力高 的区域 ，全面回暖尚需要镇街区域的支持。但目前镇街二级市场仍处于调整阶段 ，回暖在数 月内仍难以实现。预计全市土地市场热度短期内继续维持区域分化的特征。 2015年商品住宅市场回顾 佛山成交量创历史新高，政策叠加以及广佛交界推高市场热度