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2016成都房地产市场预测报告 摘要： 2015年，成都在全国行业大背景滑坡之际未能幸免，商品住宅供求量均微落，可幸的 是存量开始减少，市场去库存化的趋势越来越明显。土地市场却有不俗表现，整体供求量 为大数，流拍率下降，活力仍彰。成都作为西南首府活力十足、潜力无限，天府新区落地动 工使2016年楼市更具信心，550亿万达城惊艳全城。 2015年土地市场回顾 总体温和回暖，近郊仍是主力，天府新区占红利，扛大旗；品牌开发商激战主城区； 550亿万达城进入都江堰 2015年土地市场供应 1193.61万㎡，同比减少13.46%；成交918.07万㎡，同比增加 6.28%。其中流拍或因故终止275.54万㎡，滞销土地面积占比23.08%，远低于2014年的 37.37%，开发商拿地意愿显著提高。受宽松货币政策和住宅市场回暖影响，2015年楼面地 价2021元/㎡，同比上涨9.18%。 商品房市场回暖，土地流拍率显著下降，2015年下半年月度流拍率基本稳定在30%左右。 6月和12月是土拍高点，供应与成交量均处高位，其中，都江堰万达文化旅游城做出较大 贡献。 2015年土地市场成交温和上升，近郊依然是成交主力，523.15万㎡占总成交量的 56.98%；主城区成交270.21万㎡，占总成交量的29.43%。在去库存的主调下，远郊开发风 险较大，开发商远郊拿地意向紧缩。在各区域中，受天府新区升级国家级新区红利，高新区 与天府新区均成为土拍市场大赢家。万达文化旅游城的进入，大幅拉动都江堰的成交量。 2015年成都土地市场整体温和回暖，万达强势进入都江堰，而以蓝润、中铁为代表的 品牌开发商在主城区激烈扩张。 蓝润集团年初疯狂抢地，以高溢价夺得多宗主城区优质小地块，其中春熙路一医院地块 以17073元/㎡成为历史第二单价“地王”。恒大集团继续在主城区扩张，以20.76亿元夺得 成华区近百亩地，成为前11月总价“地王”，项目于8月开盘，开盘当日认购5.6亿元；中 铁房地产集团则在 12月耗资超36亿元布局武侯区。 2015年商品住宅市场回顾 供应量回归理性，成交量趋稳，整体健康运行；量价节点性突变，近郊唱主角；舒适 型面积份额扩大，主城区均价门槛近万 2015年商品住宅供应2140.33万㎡，同比减少4.25%；成交2153.51万㎡，同比减少 2.47%；截至12月底存量2825.48万㎡，同比微幅减少；成交均价7236元/㎡，同比微幅上 涨。 从供求量看，2015年商品住宅供求量约在2100万㎡，供应面较2010年以来的高供应 量 （2200-2700万㎡）有所下滑，开始回归较正常的水平，而成交面较为稳定。尽管行情下 滑，但成都市场巨大，供求量仍处于高位。2015年供求比值为0.99，供求平衡，市场调节 供求找到了契合点。库存较2014年底微幅减少，可见2015年开始供应量逐渐回归理性，成 交面企稳，市场逐渐向消化库存转变。参考近7年189.37万方的月均去化，消化存量需14.92 个月，而8-14个月的去化周期是最健康、合理的状态。 从均价看，成都房价历年处于爬升阶段，近6年来净增加2175元/㎡。从2013年开始， 成都房价进入新一个周期，进入 “7字头”，此后涨幅缓慢，价格波动较小。 从月度看，供应的高点在4月 （五一房交会前夕）以及12月 （返乡季前夕），开发商集 中供量，抢收市场；而成交的高点在11、12月，经过一年多冷淡行情的调节，开发商已能 从容应对，而中央不断发声去库存，市场信心回升，促使量价攀升。2015年成都楼市尽管 开局惨淡但翘尾迹象明显。 全年成交价的高点主要在6、7月，成交量逐渐企稳。开发商尚未到达断腕的境地，而 一直不温不火的市场让开发商清醒地认识到此次市场调节周期性之长、影响之大，因此下半 年开始在价格上做出了让步，来应对复杂、低迷的楼市，直到年末市场明显回暖，价格再度 回升。 从区域的供求量看，除高新区一枝独秀多年外，主城区的供求量整体较低，尤其是青羊 区、武侯区随着开发成熟，新增土地基本殆尽；近郊近几年是成都摊大饼模式下的直接受益 区域。除青白江外，整体发展较为均衡稳定且有后劲，尤其是天府新区作为近郊新晋成员、 成都向南发展的产物，且发展势头生猛。 从价格看，主城区的最高价格在锦江区，主要是攀成钢区域作为中产定位正在热火朝天 开发；近郊价格则以天府新区最高，随着城市发展和区域界限模糊，天府新区的价格有望再 上台阶；龙泉驿、新都、温江、郫县四区