海阳市旅游地产开发研究--工商管理硕士（MBA）在职研究生开题报告.doc

　　 工商管理硕士（MBA）在职研究生 开 题 报 告 姓　　名： 王 刚 学　　号： MBA462014052 院（系）： 管 理 学 院 学位类别： 工商管理硕士（MBA） 专业专向： 旅游管理 指导教师： 蔡礼彬 指导教师： 海阳市旅游地产开发研究 入学时间：2014年3月 一、立论依据 课题来源、选题依据和背景情况、课题研究目的、理论意义和实际应用价值 近年来，我国国民生活水平提升和休假制度改革培育了大规模的旅游度假市场，城市化进程的加快、人民生活水平的不断提高，为旅游消费奠定了良好的基础。消费者由最初的观光旅游向度假型转变，旅游地产作为房地产和旅游两个黄金产业的交叉型产业，发展前景广阔，市场潜力巨大。 山东半岛适合旅游地产发展的区域，大部分集中在青岛、烟台、威海、日照等沿海地区县域城市，如海阳旅游度假区、文登南海新区、荣成石岛、乳山、丁字湾新城等，此类区域自然资源丰富，然后经济相对落后，普遍存在基础设施薄弱，配套不完善、旅游度假需求不足等特点。 随着国家对于房地产行业的宏观调控政策的持续趋紧，城市住宅地产市场风险加大，国内一线房地产开发企业，包括万科、保利、碧桂园、鲁能等，也纷纷开始涉足旅游地产的开发。然而旅游地产项目往往开发周期较长，如何迅速的展开销售，回笼资金便成为决定项目运营成功与否的关键，另外，旅游地产使用率普遍偏低，客户购买后大量时间闲置，如何将闲置时间进行资源合理优化，也是旅游地产开发运营需要思考的问题。 本文以海阳旅游度假区滨海旅游地产开发为例，结合旅游地产普遍存在的投入大，回收期长等难点，结合地方政府的政策支持，对度假产品的开发模式创新、选择进行研究，从而实现当地政府、房地产开发企业以及客户达成多方共赢的结果。 课题的来源及选题依据和背景情况 1.1海阳旅游地产的背景情况 旅游地产是以旅游度假休闲为目的，通过旅游度假业与房地产的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称，旅游地产必须以良好的区域景观和宜人的气候条件为依托。 海岸、山水、文化景观，一切的优质资源对于城市来讲都是稀缺的，而拥有垄断性的资源意味着巨大的升值潜力。“我有一所房子，面朝大海，春暖花开。”海子所描述的临海而居，对大多数人而言，是一个奢望，更是人生的终极居住梦想。中国土地面积960万平方公里，但大陆海岸线总长度仅1.8万公里，其中，适宜居住的海岸线实际上只有1800公里。人均海岸线就只有1.3厘米！临海而居，实现与海零距离是许多国人的梦想。 海阳旅游度假区，国家级旅游度假区，AAAAA级旅游景区，地处山东半岛中南部，南临黄海，境内万米海滩海岸曲折绵延20多公里，沙细、浪稳、坡缓、水清，是国内最好的海滩之一，由于海阳旅游度假区具有绝佳生态环境、丰富的旅游产品、完善的旅游设施、便捷的交通优势，加之政府的大力支持，形成了一个极具优势的旅游度假区域，使旅游房地产具有较高的投资潜力。2012年第三届亚洲沙滩运动会的成功举办，更令海阳这一县域城市被世人瞩目。 1.2海阳旅游地产发展现状 目前海阳市涉足旅游房地产开发的企业已超过五十家，包括碧桂园十里金滩、宝龙城市广场、鲁能海蓝金岸、山东高速蔚蓝海岸、兖矿集团海鲁家园、保利达等国内上市公司项目，主题各异，主要有海景、温泉、高尔夫、山地、湖区、度假酒店等等。 海阳旅游度假地产的发展起步比较晚，20世纪90年代末，海阳旅游度假区成立，依托海阳优美的自然风景、优良的生态环境、宜人的舒适气候以及优越的区位条件等。第一批旅游地产项目作为一种新的经营模式应运而生。由于这种居住形式占据了良好的生态环境空间，非常适合度假或作为第二居所，因而成为城市富裕阶层的心仪之地。此时期产品以度假别墅、产权式酒店为主。 第二阶段，综合型旅游地产项目的发展，依托旅游区域内的旅游资源优势，在旅游区内或旅游周边建造集餐饮住宿、休闲度假、会展、娱乐及景观住宅为一体的综合型旅游度假地产，该模式下的旅游地产项目定位需要突出文化内涵的地位，一般都以某一主题形式为载体，运用现代科技手段，创造出一个具有娱乐消费功能的休闲度假空间，它的优势在于突破传统的对于景区概念的构想，把景区的休闲娱乐分散到景区的各个角落，形成一个集休闲度假、会展、教育、居住、娱乐、运动等功能为一体的，配套设施完善，具有鲜明风格的旅游度假地产开发模式，如碧桂园十里金滩、海立方、金海翠林、宝龙城市广场等等。 旅游地产的营销推广是将项目推向市场，被市场广泛认知的真正意义上的开始阶段。由于滨海类度