南京豪宅产品专题研究报告（上篇）.ppt

主力成交 数据来源：njhouse 总价段 \ 面积段 160-180 180-200 200-250 250-300 300-350 350-400 400-600 500-550 9 5 19 20 0 1 1 550-600 0 2 14 2 3 0 0 600-700 0 1 7 3 14 0 0 700-800 0 0 0 0 1 0 2 2014.1-2015.5城东板块豪宅总价、面积交叉 城东豪宅成交总价集中在500-700万、面积段集中在160-350㎡ 主力成交 数据来源：njhouse 总价段 \ 面积段 144-160 160-180 180-200 200-250 250-300 300-350 350-400 400-600 500-550 20 25 130 30 19 0 0 0 550-600 8 0 13 40 18 7 0 0 600-700 4 0 31 272 13 47 0 0 700-800 0 0 0 10 13 6 0 0 800-900 0 0 0 17 20 22 1 0 900-1000 0 0 0 1 0 0 0 1 1000-1200 0 0 0 0 0 0 1 1 1200-1500 0 0 0 0 0 0 0 1 1500-2000 0 0 0 0 0 0 1 1 2014.1-2015.5河西板块豪宅总价、面积交叉 河西豪宅成交总价集中在500-900万、面积段集中在180-350㎡ 板块分布 典型公寓类豪宅项目集中分布于城中、河西两大板块，基本都具备或山或江或地段等稀缺资源 雅居乐滨江国际 仁恒江湾天成 华润悦府 苏宁滨江壹号 中海凤凰西岸 金茂御景华府 斯亚首府 中城国府 世茂外滩新城 复地御钟山 景枫法兰谷 雅居乐藏龙御景 南京在售公寓类豪宅项目板块分布 典型项目 去化 城中项目去化缓慢，月均1－2套左右；其他板块典型项目月均能达到20－30套 2011 2012 2015 2016 2013 2014 复地御钟山 中城国府 斯亚首府 华润悦府 藏龙御景 雅居乐滨江国际 菲呢克斯 2011年开盘，1栋65年公寓楼共3.2万方，去化0.7万方，月均不到1套 2013年11月开盘，共推出21万方，去化7万方，月均24套左右 2012年11月开盘，共推出13.3万方，去化10.4万方，月均20套左右 2012年11月开盘，共推出22.7万方，去化19万方，月均30套左右 2011年10月开盘，共推出24.6万方，去化23.7万方，尾盘剩余一套，月均30套左右 2013年10月开盘，共推出4.5万方，今年大幅降价后，才有成交，去化11套 2011年底开盘，1栋住宅楼共3万方，去化1万方，月均1-2套 数据来源：njhouse，数据截至2015年5.24 市场小结 市场 容量 主流 产品 板块 分布 去化 速度 项目对比 豪宅项目土地成本较高，位于板块核心区域，占有先天资源，周边配套成熟，土地价值稀缺 价值 指标 土地价值对比 中城国府 仁恒江湾天成 华润悦府 复地御钟山 景枫法兰谷 雅居乐滨江国际 土地 成本 2007年出让的旧改综合体项目，或将被远洋收购 仁恒江湾城四期，2007年楼面地价高达6861元／㎡ 2009年河西地王，楼面价7992元／㎡ 2011年，折后楼面地价8489元／㎡ 别墅项目加州城的三期 2013年江北地王，楼面地价达7813元／㎡ 区位 城中板块，新街口商圈 河西奥体板块，河西商业中轴 河西中央区位、新江东板块核心 紫金山东麓，毗邻环陵路 江宁方山板块、临近大学城 浦口新城核心、临长江隧道 资源 主城地段 江景 地段 紫金山景 山景、人文 江景 配套 主城配套 医院、社区商业、学区、滨江公园、文体配套；1、2、10号多地铁 商业休闲配套齐全；2号线 招商花园城、小学、医院、社区商业；2号线 医院、社区商业、规划文体场馆；1号线 规划多个大型商业及休闲配套；10号线临江站 规划 — 规划河西滨江高端宜居片区，板块规划利好已基本实现 规划为第二个新街口，集商务、商业、酒店、旅游为一体 — — 国家级江北新区高端居住区 项目对比 规划上注重私密性和资源均好性，多采用平墅概念，立面以干挂石材为主，园林多以水景为主题 价值 指标 规划价值对比 中城国府 仁恒江湾天成 华润悦府 复地御钟山 景枫法兰谷 雅居乐滨江国际 建筑 指标 项目B地块总建面7.6万方 四期建面约18万㎡，容积率2.79 总建面27.5万方，容积率3.4 总建面33万方，容积率1.45，高度小于24米 总建面15万方，容积率1.03，别墅、大平层 总建面115万方，容积率2.7，分三期开发 规划 排布 规划3栋住宅楼，1、2号楼多层南北朝向排布，3号楼东西向排布 规划7栋高层、