航天国际中心项目市场调研及定位报告.ppt

三大片区写字楼市场小结 区域 市场小结 客户小结 客户种类 置业心理 面积需求 中心区 07年中心区写字楼市场以消化存量 为主，上半年政策宽松需求旺盛， 下半年市场转淡，销售趋缓 以电子、贸易、实业 居多，具备较强的价 格承受能力 看重中心区在整个深圳 核心经济区域地位，注 重物业升值潜力，对市 场动态非常敏感 各种面积都有需 求 中心西区 上半年市场整体看好，价格快速上 扬，下半年惜售速度回归理性 以依托车公庙产业链 的电子、贸易、金融 等相关行业为主，经 济实力偏弱 对区域认同度高，价格 敏感度最高 面积多为300平 米以下，其中以 100-200平米最 多 南山区 伴随西部通道开通和整个城市中心 西移的影响，产品档次及市场价格 都有较大的提升 以电子、贸易、实业、 物流行业内的中小私 营企业为主 区域情节明显，下半年 虽受政策影响，但对南 山区域发展前景看好， 使得投资客投资行为受 政策影响相对较小 多集中在300平 米以下 总结：整体市场普遍在下半年受政策调控影响,在下半年价格下降,但整体水平在提升,客户以电子、贸易、实业等中小型企业为主，自用刚性需求强力，需求面积基本集中在300平米以下。  A 深圳写字楼重点区域分析总结 *  A 深圳写字楼未来发展趋势 深圳市写字楼未来五年的发展趋势 1、写字楼集中区域逐步向西发展 写字楼的开发热点总是与整个城市的发展重心保持一致，并以城市规划及基础设施建设为前提，随着深圳经济的发展重心逐渐西移，深圳写字楼开发以人民南为起点，沿深南大道逐渐延伸 2、客户需求不断提高，高配置、高素质的甲级写字楼将不断涌现 随着深圳投资环境的不断改善，将会吸引更多的大型企业及跨国公司将深圳作为战略性投资的首选之地，未来高素质的纯甲级写字楼将成为深圳写字楼市场需求的主流，而早期的低配置、低素质的写字楼将不可避免的面临租金下滑、空置率升高的尴尬局面 3、写字楼由销售转为开发商持有为主,整层、数层购买客户将增多。 出于尽早回收资金的考虑，目前深圳市场上的写字楼大部分都是以出售为主 ，出售后的物业存在着许多无法解决的难题 ，深圳写字楼市场经过多年的发展，目前部分有实力的开发商也开始從一个长线投资的角度出发，不再拆散出售，而是以长线收租的形式经营,如华润大厦。随着写字楼市场的日益成熟，未来将会有越来越多单一业主的写字楼大厦投向市场； *  2008-2009南山高端写字楼加速放量，首次超越中心区，甲级写字楼为主 与目前相比，南山写字楼市场将进入加速发展期，预计两年累计新推售量首次超越中心区； 2008-2009年南山区写字楼推售项目不少于5个。 南山项目名称 建筑面积 办公面积 物业档次 入市时间 中核创意产业园项目 110000 100000 类甲级 2008 底 天利中央广场二期 98300 61800 甲级 2008 底 湾厦后海综合体项目 204776 70007 未确定 2009 日航项目 152300 68000 甲级 2009 星海名城7期 100000 80000 甲级 2008.10 数据来源：城市策略写字楼专业数据库 354000 279001 379807 124370 205000 140192 0 100000 200000 300000 400000 中心区 中心西 南山 宝安 罗湖 华强北 2008-2010年，230万平米深圳金融商务区的开发，将推动南山写字楼市场在高定位下的持续发展。 南山写 字楼趋势 B *  写字楼销售速度因销售面积、价格不同而有所差异，小面积单位最为畅销 年份 供应项目 档次/物业类型 建筑面积 写字楼面积 写字楼 单元面积 均价 (万元/M2) 销售周期 开盘销售率 2006 海岸城东座 类甲级写字楼 85700 23000 200-400 0.9 1个月 / 天利中央广场一期 甲级写字楼 104713 51000 50-250 1.45 6个月 2007 海岸城西座 甲级写字楼 75000 50000 120-300 2.8 / 20% 海岸时代广场 高档商务公寓 63593 39886 75-150 / / / 天利中央广场二期 写字楼 98300 61800 70-250 / / / 南山区06-07年入市项目一览 海岸城东座均价相对较低，实现了较快的销售； 天利一期发展商内部消化部分面积后，在市场上继续销售的周期在6个月； 海岸城西座价格有所提升，但开盘销售率相对较低，小面积单位畅销； 小面积单位销售速度较快，客户以投资客为主。 B 南山写 字楼趋势 *  受深圳整体写字楼价格攀升及未来新项目入市等因素影响，南山中心区写字楼三级市场价格迅速拉升 年份 供应项目 档次/物业类型 2006 海岸城东座 类甲级写字楼 天利中