商业地产踩盘须知.doc

着重了解投资收益，了解周边市场商业的租金售价情况 客户结构 自用与投资的比例是多少？客户群体主要分别来自哪些区域？ 目标消费群体信息？ 规划 项目所处商业圈？与城市、区域关系如何？ 商业定位？业态规划？功能分区？ 停车场供应情况？ 商业的辐射范围？ 产品类型 产品比例？ 产品单间面积、面宽、层高、用途？ 什么类型的产品销售速度快？ 能否做餐饮？ 现场特点 销售现场布置、包装、人员的安排、客户反映如何？ 价格 让现场销售顾问计算实际价格 销售率？ 预计租金水平？ 专业市场6 g% X D; Y# j5 z2 g$ 侧重了解城市之间专业市场的情况、经营管理、投资回报率等关键信息。- P% _/ Y0 Q1 N2 ]7 I7 T% i 客户结构 自住与投资的比例是多少？ 客户群体主要分别来自哪些区域？ 主要消费群体的信息 规划 建筑特色 所属商业圈 功能分区、业态划分、 周边配套设施（酒店、商业、停车场等） 与城市、区域之间的关系 产品类型 单层面积？单间划分？停车位置与数量？ 可售面积？只租不售面积？ 层高？铺面大小？ 现场特点 销售现场布置、包装、人员的安排、客户反映如何？ 价格 让现场销售顾问计算实际价格 投资回报率 商业地产踩盘及平面图绘制的小技巧。 1、??先找大堂或者主力店；, N* B, \/ K7 x9 a. F* c8 _0 f Y??n9 e0 E2、??确定中心点和对称轴；??f! H3 R% ]6 g, u2 k0 i9 a s1 a2 i! e+ b e3、??一定要记清楚楼梯和电梯位置；54、??以洗手间位置为重要参照物；5 g5 l* C7 D2 i; j b. Y0 O$ M- {) a??f3 F) u { m n8 ?5、??必须数一数商铺的数量；( m5 A* C8 z3 D% i4 p4 A v9 e$ q2 q$ T1 E6、??较大型的商业物业，一般都有平面示意图，平面示意图一般都放在主要出入口和中央大堂，也可以从消防走火图上看到。也可以去找租赁中心或者管理处； f! ]$ v w |3 7、??按东西南北分清楚物业内部各主要通道（以特色店为参照点，加深记忆）；( d2 r! y8 T4 t [5 u0 }/ aD8、??多找生意不好的店问经营情况。这部分商户由于生意差，本身的怨气较深，会把很多实际情况说给你听； 0 }) w0 O( u* M% H8 M8 C5 M ( r5 L$ N* I3 P% n+ h, M Q0 d y9、??以调查对象的正常营业区间时段抽查一个小时数数人流，大概可以知道这个项目的人流情况； 10、 必须问清楚管理费、中央空调、停车位、租期、最长租赁年限及递增办法 、合同押金、免租期这几个关键问题；9 K$ v: v% j; O _# t/ k1 h+ w5 F8 S) C$ r- @2 N11、 现场看完后，回来一定要再脑子里回忆一下调查对象的情况，先凭记忆把该项目的平面草图画出来，标出主力店的大概位置和所占区域，电梯与楼梯位置和洗手间位置也要清楚标出。确认无误后，再对照获得的资料进行印证，可以有效加强记忆。 关于踩盘 讨论背景 最近公司的踩盘活动较多，发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的，有些信息到了现场还是得不到。于是脑袋里出现了一些问题——踩盘的目的是什么？主要调查哪些信息？踩盘的方法及注意细节等。 看了很多解疑的资料，结合自己一些踩盘的感受，写了这篇文章，目的主要是为了把自己对踩盘的认识和以后该注意的地方罗列起来，以便在以后的踩盘中能有更大收获。 一、对于踩盘的认识 1、踩盘在市场调研中的地位 当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。 在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。 2、踩盘是为了解哪些信息 很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了： 基本技术指标——各大房产网和项目网站 项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站 推盘节奏——项目动态监控 户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐） 销售率——网