378-浅谈物业设施设备信息管理系统的.doc

浅谈物业设施设备信息管理系统的 应用价值 作 者：张霞 作者单位：同济大学后勤集团物业中心 摘 要：设施设备管理已成为现代物业管理的核心部分，物业管理企业要实现可持续发展，必须加强对设施设备管理的能力。本文旨在通过对设施设备信息管理系统的应用介绍和价值分析，对物业管理企业推行设施设备信息化管理具有一定的参考价值。 关键词： 物业管理，设施设备管理，设施设备管理信息系统 1、前言 现代意义的物业管理起源于19世纪60年代英国工业化大发展的时代，发展到今天，国外物业管理已经成为一个成熟并且具有巨大潜力的行业。国内的物业管理起步要晚很多，随着经济的快速发展，物业管理作为一种新的城市管理形式，契合了市场经济的需求，成为新兴的服务产业。 三十年来，我国的物业管理已深入到城市发展的各个环节，诸如深圳、上海、北京等发达地区，物业管理覆盖了几乎所有的住宅小区、办公楼和工业场所，在如甘肃、新疆、广西等经济较落后地区，人们也基本接受了物业管理的概念。 物业管理的起家是提供传统的三保服务“保安、保洁、保绿”，随着现代化智能楼宇的建造和使用，商业办公楼宇、智能建筑、综合性商场物业更加关注于设施设备的管理和保养，相比前面的三保服务，这一保显得更为重要。 2、设施设备管理的难点 在科技高速发展的今天，智能化设备在建筑物内已被大量使用，现代化的设备设施需要更加专业化的管理，需要物业管理不断提高设施管理的水平，设施管理已成为现代化物业管理企业的核心竞力。 然而，大多数物业管理企业在面对现代化设备在大厦综合楼时，服务过程中产生了许多前所未有的新情况： 2.1 缺少完整齐全的设施设备管理基础资料，在维修保养设备时因资料不全而无法达到设备维修的及时性和科学性，影响服务质量； 2.2 缺少系统的、科学的设备管理维修保养计划和措施； 2.3 缺少完善的维修保养和运行记录，无法实现对设备的动态管理。 3、设施设备管理的解决措施 许多现代物业管理企业已推行了物业管理软件系统，但大多数的物业软件主要是针对用户投诉处理、物业收费管理、租赁管理、业主入住管理、车辆管理等物业日常事务管理，并没有专门针对设施设备管理的信息管理系统。 事实上，根据物业管理的要求，有关物业及重要的附属设施设备的基础性资料、有关更新改造、大中修的会议决议文件、记录、验收报告和技术参数等资料需要永久保存；相关设施设备的基本技术和商业资料、维护合同和记录，大中小修、更新改造记录等需要长期（15-60年）保存。这些资料将成为物业设施设备全寿命周期管理的重要依据。 针对设施设备管理难点，设施设备信息管理系统（以下简称系统）应包含物业基础档案、设施设备运行记录、设施设备维修改造记录等功能模块，通过统一管理信息平台综合集成，实现对资产及设施设备等数据地共享、应用集成、智能分析和长期保存。 4、设施设备管理信息系统的基本功能 系统在功能上务求贴近物业管理日常工作。通过设备管理模块，对物业设备进行管理和维修跟踪，包括维修纪录、保养纪录、问题跟踪、维修保养费用查询等。 考虑到物业项目分散管理的特点，系统可使用IE作为客户端，使得系统维护和管理更加容易。在管理过程中，不用对各个使用端进行安装和维护，各使用端直接使用IE完成日常工作。系统支持多人同时使用，克服了地域差异造成的信息传递延迟。 4.1物业基础资料 4.1.1 主要内容：包括楼宇基本信息、停车场基本信息、电梯、暖通系统、监控系统、消防系统、弱电系统、给排水系统等基本信息。 4.1.2 主要功能：通过该模块，建立了物业管理最基本的台账，更重要的是对每幢物业、每个设备均设立编码，系统实施“一机一号”，即以设施设备的编号为唯一录入、查询、检索代码，即一旦录入编号后，系统可自动生成与其相关的所有信息。 4.2设施设备运行管理 4.2.1 主要内容：包括预防性保养计划、日常保养计划、保养内容、日常运行巡检记录等。 4.2.2主要功能：系统设立设备年度保养计划（包括日常保养计划和预防性保养计划），并自动生成保养任务派工单，提醒工程人员按计划完成保养，记录每个设备每次保养的具体内容和时间等信息。 4.3设施设备维修管理 4.3.1 主要内容：包括维修信息来源、维修任务派工单、维修更换零配件、更新改造信息、验收和回访等。 4.3.2主要功能：根据信息来源，录入设备故障报修记录后，系统自动生成维修任务派工单，安排工程人员及时完成维修任务，并记录每个设备维修的具体内容和时间等信息。 4.4 合格供方管理 4.4.1 主要内容：包括设施设备服务供方基本资料、资质资料、营业执照、税务登记证等。 4.4.2 主要功能：由于部分设施设备可能是通过外包方式进行维修和保养的，因此对外包单位的监管和考评可通过系统来完成。根据每次维修保养过程的服务质量，记录对外包单位的评价。 4.5 外