2016济南房地产市场预测的报告.pdf

2016济南房地产市场预测报告 摘要： 2015年在金融、财政和公积金等 “政策组合拳”的刺激下，住宅市场改 型需求大量释放，供求量再创历史新高，库存去化周期经历一年的快速去化得到 了有效控制。主力成交市场继续向市区外围转移，成交结构方面首改呈扩容迹象。 2016年去库存仍为市场基调，商品住宅成交增速将放缓，且逐渐向外围发展。 改善型需求占比将增加，产品创新将涌现。公寓市场仍以存量去化为主，涨价空 间有限，东部仍是市场主力区域，产品创新、促销将成为2016年公寓主要状态。 2015年土地市场回顾 土地供应同比降幅明显 历城区供应土地最多 2015年，济南共推出88宗土地，出让面积为474.09万㎡，建筑面积为 1522.81万㎡；同2014年供应数量相比，下降28.46%，土地面积与建筑面积分 别下降30%、38%，市场供应较2014年相比降幅明显。 从土地供应的区域看，历城区供应土地最多，宗数、面积及建筑面积均居首； 市中区和历下区相差不大，分别位居第二、第三；再其次是槐荫区，天桥区和高 新区出让宗数相同，长清区仅有1宗土地出让。 出让以居住用地为主，商业金融用地为辅 2015年，济南共供应62宗居住用地，总面积420.90万㎡，占总供应面积 的87%；商业用地供应26宗，总面积53.19万㎡，占比为11%；其他类用地7 宗，10.37万㎡，占比为2%。 土地成交量价齐跌 2015年,济南成交土地108宗，总面积约598.57万㎡，建筑面积约2107.99 万㎡，成交总价347.04亿元。与2014年相比，土地成交量价齐跌，土地面积降 低12.62%、建筑面积上涨5.99%、成交金额减少5.46%。 居住用地为成交主力 2015年,济南居住用地成交72宗，总面积约487.94万㎡，建筑面积1605.49 万㎡，土地成交总价款为273.45亿元；按土地成交面积，居住用地占共成交面 积81%。 商业用地成交36宗，总面积约110.62万㎡，建筑面积约502.51万㎡，土 地成交总价款为73.59亿元；按土地成交面积，商业商务用地占比18%。 其他娱乐康体、殡葬设施用地、加油加气站等性质用地成交占比1%。 土地成交单价和楼面地价均下滑 2015年,济南土地成交单价为4852元/㎡，环比下降5.66%；楼面地价为1458 元/㎡，环比下降22.61%。 土地市场小结 2015年济南土地市场供应开始放缓，整体市场成交 “量价齐跌”，东西新 城商业用地升级；东部、南部区域开始升温，开发热点逐步东移。 区域土地供应量与城市主力发展方向关系密切，随着城市化速度趋缓，加之 前期未去化库存量较高，未来土地供应或维持相对低位。 西客站片区前三年释放了大量土地，2015年土地供应量锐减，热度逐渐降 低，出让土地以商业商务为主，预计后续可供应土地相对较少，仍以商业商务用 地为主。而历城区作为济南最大的行政区，存有大量待开发建设用地，未来东部 新城仍为开发热点。 2015年商品房住宅市场回顾 住宅成交量再攀新高，供求比在年底达到历史峰值 2015年全年济南市住宅市场总供应量为1489.07万㎡，成交量为1024.18 万㎡。 受春节淡季影响，年内商品房住宅整体去化除2月、3月去化相对较差，其 他月份去化率维持在15%左右。 年末库存总量498.2万㎡，库存去化周期经历一年的消化，由上半年的7-10 个月，维持在5-6个月。 借势国家利好政策频出 济南整体推盘规模同比增加29% 且主要集中在下 半年 成交价格保持平稳 由于多重利市政策的实施，各开发商年终任务量较高，导致年底各项目积极 加推冲刺年终目标。与2014年同期相比，2015年下半年发力明显，尤其是11 月新增供应突破100万㎡。 全年成交均价约为8432元/㎡，同比下降2.07%，整体来看保持平稳。截至 2015年8月，住宅市场各月成交价格均低于2014年各月，9月以后的价格反超 2014年同期价格，并呈逐步上涨态势。 刚需仍是主力 首改呈现扩容迹象 根据近两年成交数据，济南商品住宅市场分面积段成交集中在144㎡以下， 80-144㎡是成交主力。2015年，80-100㎡的偏首置类产品占比下降2个百分点； 100-120㎡的偏首改类产品占比同比上升3个百分点，首改类产品呈现扩容，需 求得到释放。