25000万元政府土地储备项目贷款评估的报告.doc

PAGE PAGE 2 TOC \* MERGEFORMAT 一、借款人资信评价 PAGEREF _Toc316633671 \h 1 （一）借款人概况 PAGEREF _Toc316633672 \h 1 （二）经营者素质 PAGEREF _Toc316633673 \h 4 （三）借款人经营管理模式和业务开展情况 PAGEREF _Toc316633674 \h 4 （四）借款人财务状况分析 PAGEREF _Toc316633675 \h 13 二、项目基本情况 PAGEREF _Toc316633676 \h 21 （一）项目概况 PAGEREF _Toc316633677 \h 21 （二）项目合法性分析 PAGEREF _Toc316633678 \h 22 （三）项目进度分析 PAGEREF _Toc316633679 \h 23 三、项目投资估算和资金筹措评价 PAGEREF _Toc316633680 \h 23 （一）项目总投资估算 PAGEREF _Toc316633681 \h 23 （二）项目资金筹措分析 PAGEREF _Toc316633682 \h 26 四、项目市场分析 PAGEREF _Toc316633683 \h 26 五、偿债能力分析 PAGEREF _Toc316633684 \h 30 （一）项目财务效益预测 PAGEREF _Toc316633685 \h 30 （二）项目现金流量和财务指标分析 PAGEREF _Toc316633686 \h 30 （三）不确定性分析 PAGEREF _Toc316633687 \h 31 （四）贷款偿还分析 PAGEREF _Toc316633688 \h 32 六、贷款方式分析 PAGEREF _Toc316633689 \h 32 七、银行效益及贷款风险分析 PAGEREF _Toc316633690 \h 33 （一）银行效益评价 PAGEREF _Toc316633691 \h 33 （二）贷款风险及防范措施 PAGEREF _Toc316633692 \h 34 八、项目综合评价 PAGEREF _Toc316633693 \h 35 一、借款人资信评价 （一）借款人概况 1、基本情况 为了进一步深化土地使用制度改革，强化政府对城市土地的经营管理职能，高度垄断土地一级市场，确保国有土地资产保值增值，促进城市土地资源的优化配置。根据常政发[2000]206号《关于建立常州市市区国有土地收购储备机制的意见》精神，常州市土地收购储备中心于2000年12月经常州市人民政府批准成立，并经常州市事业单位管理局核准，取得事业法人单位证书（事证第132040000007号），具有独立的法人地位，具备贷款主体资格并领有贷款卡。 常州市土地收购储备中心是受政府委托、授权进行土地经营的全民事业法人，是常州市政府垄断市区土地一级市场的运作载体，对市区土地实行统一收购储备，隶属于市国土资源局。该中心设前期开发科、财务会计科、综合协调科、土地收储科等内设部门，组织机构及人员配备简练、高效。 2．开办资金及自有资金来源 该中心开办资金为成立时由常州市财政局拨入1000万元，作为启动资金。根据2003年5月19日江苏省政府第10号令《江苏省国有土地储备办法》第13条之规定：“同级财政部门每年应当将不少于20%的储备土地有偿使用收益补充作土地储备资金。”，同时，随着事实上收储力度的逐年加大，常州市政府及财政对以上规定进行落实，从2004年起，财政开始追加注入土地储备专项资金，2004年增加了1亿元，于2004年6月、7月各到位5000万元，拨入该中心在工行的基本帐户中。2005年6月，财政又核准追加营运资金1亿元（见附件批文），财政拨入资金扩充到2.1亿元。 3．与政府其它部门的关系 常州市国土局是该中心的主管部门，市计划、经济、建设、规划、财政、房产、物价等局、办、委按照各自职责，协助市国土局和收储中心做好收储的相关工作。 为强化政府的城市土地经营管理职能，2000年12月，土地收储中心成立的同时，常州市成立了土地收购储备委员会，该委员会由市长任主任，分管副市长任副主任，市计委、经委、财政、国土、规划、建设等部门负责人任委员。主要负责研究制定土地收储政策，解决土地收储工作中的重大问题，审核土地收储方案及收储计划执行情况，监控国有土地资产的运作，对土地收购储备中心进行业务指导和监督。 4．土地收购储备中心的经营范围： 土地收购储备中心根据常州市土地利用总体规划、城市建设规划、年度用地计划和产业政策制定土地储备计划，经市土地收购储备管理委员会审核并报市政府批准后组织实施。 收购储备的土地范围包括：国有土地使用者未