住宅小区二期项目贷款评估的报告.doc

目 录 第一章 概要 …………………………………………………… 第二章 借款人评价 …………………………………………… 第三章 项目建设条件评价……………………………………… 第四章 项目市场评估 …………………………………………… 第五章 项目投资估算与筹资评价……………………………… 第六章 项目财务分析评价……………………………………… 第七章 贷款风险分析与银行效益……………………………… 第八章 评估结论………………………………………………… 附表1：评估主要结论报告表 附表2：项目总投资估算表 附表3：项目总投资来源及支出预测表 附表4：项目损益及利润预测表 附表5：项目财务现金流量预测表 附表6：敏感性和盈亏平衡分析表 第一章 概 要 *****************有限公司因开发“*****************”住宅小区二期项目向我行申请房地产开发贷款5000万元。经市分行研究同意组成评估小组，对借款人和拟开发项目的建设条件、投资估算与资金来源、经济效益、偿还能力、市场环境及各种不确定因素进行较为全面的分析论证，具体情况摘录如下： 一、评估原则 本评估小组在调查和评价过程中，以独立的立场，客观、公正地开展工作，实事求是地对相关事项进行认定和评价。本评估报告是在评估成员充分讨论的基础上形成的，充分发挥了每个人的知识专长，集体协商解决评估过程中遇到的问题。 二、评估依据 评估成员严格按照《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《*****************房地产开发贷款项目评估暂行办法》的有关要求，认真评价项目。 三、尽职评价 本评估小组向借款人详细了解了借款人及关联公司的经营情况、贷款项目及在建项目、储备项目的运作情况；实地调查了**********竞争性项目的销售情况；查阅了**********经济发展情况资料；核对了该项目重要财务数据的原始凭证；测算了项目总投资并仔细审核了项目所有建设手续合法性文件；逐项认定了项目自有资金来源的真实性和项目资金投入情况的凭证；较为规范准确地选用了项目投资测算方法、财务分析方法和还本付息测算方法。在调查期间扎实工作，尽职尽责。 四、评估情况 （一）借款人承贷资格合规合法，资信状况较好。 *****************有限公司经**市工商局登记注册，注册资本****万元。公司设立符合《公司法》规定，各项证照手续齐备有效，具备承贷资格。公司基本账户开立在**8行，在我行开设了一般结算****账户。该公司信用等级评定为AA，2008年贷款8000万元支持了“*****************”一期项目开发建设，经查询人行信贷登记咨询系统，未发现该公司在它行有不良信用记录。 （二）项目“四证”已办妥，建设手续合规合法，进展顺利。 本项目土地通过关联公司有条件的搬迁、改变土地使用性质、交纳土地出让金，与一期项目建设用地同时取得，项目建设符合城市规划。目前项目《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》均已办妥，项目一期计划2010年10月底交房，二期部分楼栋已开工建设，项目进展顺利。 （三）项目资本金来源充足。 二期项目总投资**********万元，其中资本金**********万元，占比 %。截止2010年8月末，项目已投入资本金**********万元，其中:土地投入**********万元、前期工程费用投入**********万元、建筑安装工程费用投入*****万元、其他费用投入**********万元，资本金缺口尚有**********万元。从资本金来源渠道分析，预计后续可投入的项目自有资金为**********万元，大于估算的项目资本金缺口，预计本项目资本金到位没有障碍。 （四）项目预测财务效益较好，财务抗风险能力较强，能带来良好的银行综合效益。 二期项目由 栋高层建筑组成，规划用地面积 ㎡，总建筑面积 ㎡，为整个项目规划中的 #栋，建筑外立面将继续沿袭一期的徽派建筑风格，住宅套数 户。可实现销售收**********万元，实现利润总额**********万元，净利润**********万元，总投资净利润率为 %；按 %的季折现率计算，项目财务净现值为 万元，年内部收益率为 %，静态投资回收期为 年，动态投资回收期为 年。发放该项目贷款能为我行带来直接利息收入 万元，还能派生按揭利息收入和带来良好的间接效益。 （五）项目贷款抵押足值，第二还款来源有保障。 借款人同意根据我行贷款发放情况提供足值抵押物进行抵押担保，抵押物为二期项目建设用地使用权和公司储备土地使用权及该项目在建工程，经评估估算，抵押物价值共计**********万元，贷款抵押率为 %，小于50