别墅营销策划的报告.doc

委托单位： 淮安浩源房地产开发有限公司 报告日期： 市 场 篇 一、综述 淮安地处苏北腹地，市境跨古淮河两岸，东接盐城，西毗洪泽湖，与泗洪、泗阳相连，南临扬州、泰州及安徽省，北与徐州、连云港毗连，京杭大运河和京沪高速交汇于此。目前的淮安市为江苏省省辖市，下辖清河、清浦、楚州、淮阴4区和涟水、金湖、洪泽、盱眙4县。全市面积10072平方公里，人口510万，其中市区建成区面积已达70平方公里、人口73万，淮安作为苏北区域中心城市的地位初步确立。城市交通便捷，不仅使淮安融入上海经济圈，而且拉近了淮安与国内大都市以及毗邻空港、通商口岸的时空距离。 根据省提出的把淮安建设成为苏北交通中心枢纽，苏北未来重要的、重大的经济中心的战略定位而确定发展决策实施三淮合一，基础设施、产业布局一体化，以实现优势互补、共同发展为目标，扩大城市规模、壮大城市实力、提高城市的承载力和辐射力，加快淮安市域的城市化进程，把淮安建成组团式特大城市。目前，城市正在付诸实施元 淮安已经初步建设成为江苏南北交通交汇中心、新兴工业基地、全国农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠。进入21世纪，通过实施“三淮一体”战略发展中心城市，推进市域城镇化进程。“十五”国内生产总值580亿元，人均GDP11200元的经济江苏省淮安经济开发区1993年经江苏省政府批准设立省级开发区，紧依淮安市区东侧，处于三淮一体跨世纪城市发展战略的核心位置。是规划建成特大城市政治、经济、文化中心。开发区现有面积22平方公里，设有工业、高新技术、综合功能和居民生活四个功能区以及1.5平方公里的韩国投资园区。开发区交通便利、通讯便捷、基础设施配套日臻完善在6平方公里范围内实现了五通一平，基本形成了三纵三横的道路主骨架。优越的地理位置投资环境吸引了包括美国、德国、韩国、新西兰、埃及、台湾、香港等国家和地区的外商来区投资。工业经济发展迅速。建成韩泰轮胎、宏丽化纤、新潮印务、华新纸品、一剪梅集团等一批工业项目，初步形成以化工、轻工、纺织、印刷为主体的工业体系。 开发区计划用年的时间，基本建成外向型、多功能、现代化的新城区框架，基本建成工业、商贸和高新技术产业为主体的经济结构框架，建设成为淮安对外开放的示范区、高效益的经济区、高新技术发展区和现代化的新城区。将水渡口地区建成新淮安的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心。同时高新技术开发区的园区建设以及古运河和世纪景观大道两侧沿线的规划。 钵池山公园规划 钵池山公园规划范围东起南昌路，西至水渡口广场及翔宇大道，南起珠海路，北至和平东路。公园用地总面积约1.0平方公里，其中水面约46公顷。该公园规划设计将采用竞选邀标方式，将于近期投入开发建设，预计在2004年底建成。 四、房地产发展状况 1、房地产开发情况 ●据调查统计资料显示，目前淮安市区（包括楚州，淮阴）现有在建和拟建的房地产项目102个，总用地面积6200多亩，总建筑面积600万平方米（其中包括已经和相关部门签约，正在洽谈的项目用地面积3700亩，可建商品房360万平方米）。 ●按用地布局分，属新区开发项目11个，总用地1404亩，可建商品房108万平方米；属于旧城改造项目91个，总用地5857亩，可建商品房488万平方米。 ●按建设进展情况分，建设手续基本办结已开工项目57个，总用地2320亩，可建商品房189万平方米； 已取得土地使用权证书或签订土地出让合同的拟建项目21个，总占地面积1456亩，可建商品房163万平方米；已取得建设用地规划许可证，但未办理土地出让手续项目9个，总用地面积640亩，可建商品房57万平方米；已给定规划设计条件，正在做可行性研究的项目15个，总用地1644亩，可建商品房194万平方米。 ●按照近两年房地产开发情况，市区（包括楚州、淮阴）每年开发用地约900亩左右，商品房竣工量85万平方米左右，至目前已办过建设用地规划许可证的项目总用地达4400多亩，可建商品房达400万平方米，足够开发四到五年时间。目前市区房地产开发用地出让价格每亩为20－60万元之间，价格差别较大。 ●2002年市区完成住宅建设施工面积150万平方米，同比增长7.9%，其中新开工78万平方米；2002年全市竣工面积88万平方米，同比增长11.5%；2002年全年完成商品房销售额11.04亿元，同比增长47.7%；市场表现出良好的消费潜力。 2、房地产销售情况 ●随着住房公积金制度的不断完善，金融对住房消费的支持不断提高，全市住房一级市场销售良好，二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。2001年全市可供销售商品房面积59.3万平方米，销售48.5万平方米；二手房交易面积40万平方米，经租赁备案的出租面积12.9万平方米，初步形成了新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的格局。 ●200