南京江宁大学城商业全程策划的报告.doc

第  PAGE 79 页 共  NUMPAGES 79 页 大学城商业中心 金 湖 地 产 科 学 园 商 业 用 地 全 程 策 划 报 告 前 言 随着土地开发成本上升，市场供应量的增大，需求量的飘忽，房地产产品的价格空间以及销售速率都遭遇风险，在楼盘产品同质化竞争日益激烈的压力下，我们的操盘思路必须不断创新不断细化，更加具备策略和细节的完美，提供开发商全程策划的整合方案，共同取得成功，为此，结合南京市场的具体情况，我们提供贵公司如下的全程策划报告，以便贵司参考决策。 目录： 项目总体运营思路阐述： 市场研究 项目定位 产品设计 招商模式 经营模式 销售模式 卖点总结 广告传播 销售执行 项目总体运营思路阐述： 思考先行，用正确的办法作正确的事情。 1．市场研究：明确江宁科学园商业供需情况，为定位提供依据。 2．项目定位：明确项目系统定位，为产品设计与招商经营广告传播销售执行等提供依据。 3．产品设计：提供项目具体的从业态划分、建筑到景观等的全套产品建议。 4．招商模式：提供项目招商管理执行办法。 5．经营模式：提供项目未来经营管理执行办法。 6．销售模式：提供项目开发节奏与销售方式节奏以及资金回款计划。 7．卖点总结：提供按照我们的全程策划思路运行之后，项目所具备的卖点。 9．广告传播：提供案名与将项目定位传播到市场的方式方法以及费用安排。 10．销售执行：提供保证案场成交率的销售管理办法。 第一轮：项目按照先后顺序阐明从前期设计到后期销售的完整过程，成为项目规划报批前的全案模拟执行，供项目开发研判决策使用。 第二轮：在项目产品规划报批通过后，再结合实际产品和开发商特定要求拟定全案营销执行方案，供开发执行安排事项使用。 第三轮：在每个销售阶段前提供阶段执行报告，供预先安排时间人力物力财力使用。 第四轮：在销售接待开始或者广告传播开始后，提供月度营销总结与计划，供研判与调整阶段执行方案，实时把握市场使用。 第五轮：在具体每个执行活动前，提供活动执行方案，供作好具体每件事情使用。 以上，是我们针对本项目的全案操盘思路，在全部的过程当中，我们会不断向开发商汇报沟通，与开发商的其他乙方密切合作沟通联动，为成功运营本项目尽到责任。 市场研究 一、土地自然资源评估 1、 地理位置资源评估 地块远离南京主城区，位于江宁科学园内弘景大道与格致路交界处的西北侧 项目位于科学园方山风景规划区东侧，弘景大道与格致路交界处的西北侧。项目总占地面积约25886平米，用地面积19588平米，容积率为1，总建面积约2万平方米左右。 目前地块尚未启动，保持着原有地貌，略显起伏不平，土坡、水沟分布其间。 地块的东面为江宁体育中心与高尔夫球场，地块的南侧为规划中的度假区，目前未开发，地块的西侧为方山风景规划区，地块北侧为南京工程学院。 图1地块实景 图2 地块东望景观 图3 地块西望景观 2、景观资源评估 地块东临江宁体育中心，西依规划中的方山风景区，景观资源丰富 目前地块周边的景观道路、体育中心已落成交付使用，建筑与景观交融，共同成景。 地块西侧的方山风景规划区是最大的景观资源。方山是南京地区著名的休眠火山，因500万年前的火山活动而形成，拥有大量的火山地貌景观，其科考价值和旅游价值早已得到专家的认同，自然景观、人文景观丰富。2005年7月，江宁区对方山风景区进行了整体规划，其中最大的亮点就是利用方山独一无二的火山资源，打造国内最具特色的火山公园，同时为进一步丰富火山公园的观光、休闲度假等功能，还增添了定林寺修复、观景台、接待中心等项目；定林寺塔，2005年4月被南京市民评为“新金陵四十八景”之一，将作为南京城市规划的依据。 地块周边的景观资源较好，并随着方山风景区规划的落实将得到进一步提升，且具有独一性，可为地块充分利用。 二、土地社会资源评估 1、周边住宅档次评估 项目所在的片区尚处待开发阶段，未来发展潜力较大 项目地块位于科学园方山风景规划区东侧，目前周边片区尚处未开发阶段，近两年来片区内多块土地挂牌出让，由于片区内方山风景这些出让地块项目规划容积率都较低，可以预测片区未来将形成低密度住宅区。 未来有加州城60万平米，罗托鲁拉20万平米，以及未来的其他住宅项目。 此外，科学园区西北角紧邻东山镇片区，已形成多个住宅区，代表项目有武夷绿洲、莱茵东郡、书香名门等，自然环境的优美以及日渐成熟的区域配套吸引了不少置业者。 2、周边交通配套 区域内路网体系基本成型，处于逐步完善过程中，目前已有三条公交线路通往本地块 由于十运会的临近以及科学园对方山风景区规划的落实，目前科学园区内连接科学园与江宁以及主城的各条道路、包括道路沿线的景观都已修缮完成，路况优良。同时天元大道、二环路与宁杭高速、宁溧高速、机场高速以及长江三桥形成衔接，对外交通便捷。 目