宁波写字楼办公市场分析的报告.doc

宁波写字楼办公市场分析报告 宁波市概况 一、宁波市自然地理 宁波简称甬，位于我国东海之滨，大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连，是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济中心。宁波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江发源于上虞县梁湖；奉化江发源于奉化市斑竹。余姚江、奉化江在市区三江口汇合成甬江，流向东北经招宝山入海。整个甬江流域，因雨量充沛，水资源丰富。 二、宁波市行政区划和人口宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区，宁海、象山两个县，慈溪、余姚、奉化三个县级市。全市总面积9365平方公里，人口549.07万人，其中市区面积2560平方公里，人口206.91万人。 三、气候环境 宁波属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均气温16.2℃，平均气温以七月份为最高，达28.8℃，一月份最低，为4.2℃。全年无霜期一般为230天至240天，年平均降水量为1300毫米至1400毫米。五月至九月降水量占全年的60%。 四、宁波市综合实力 宁波是中国进一步对外开放的副省级计划单列市、具有制定地方性法规权力的“较大的市”，是全国历史文化名城、优秀旅游城市、环保模范城市和国家园林城市。综合实力在全国地级以上城市中居20位。 五、宁波市居民收入 2004年1—4月，市区居民人均可支配收入为6000元，比去年同期增长18.2%。2004年1-4月，全市完成全社会固定资产投资274.80亿元，同比增长60.8%。其中限额以上完成250.50亿元，同比增长65.2%。在总计中，工业投资完成128.65亿元，同比增长65.8%；房地产投资完成65.51亿元，同比增长64.9%。海曙区海曙区地处宁波市中心，东临奉化江，北濒余姚江，西南与鄞县接壤。全区面积28.7平方公里，常住人口29.3万，辖8个街道办事处。海曙区系中共宁波市委、宁波市人民政府所在地，是全市政治、经济文化中心。海曙区地处宁波市最繁华的地段。宁波新华联商厦、长发商厦、城隍庙商城等全市规模最大的综合商场，大苑、新园、华侨、金龙等涉外星级宾馆几乎都集中在区内，一批诸如天一广场、乐购超市、新一佳、农工商、好又多、欧尚等一批大广场、大超市和大卖场竞相驻入。市主要金融机构及商检、海关等部门也都设在海曙区。海曙区基础设施完善，交通便捷。辖区内有铁路宁波客运站、汽车南站，距宁波栎社机场仅8公里，与宁波港客运站仅一桥之隔，沪杭甬高速公路宁波市区出入口设在海曙区，所有的市内公交线路和出租汽车几乎全由海曙辐射市区的四面八方。海曙区海曙区 案名 都市仁和中心 售楼处 现场 电话 区域 海曙区药行街 开发商 宁波冠华置业有限公司 代理商 自售 规划设计 浙江省建筑设计研究院 产品组成 公寓、写字楼 户数 494户 2005年10月 9700平方米 73399 公开日期 2003年下半年 6.9 绿化率 19.1 销售率 80% 物业管理 写字楼3元/月 公寓1.8元/月 工程进度 结构 车位单价 27万（估计） 建筑形态 栋数 总建面 户数 楼层 均价 公寓 1栋 192 33F 1.1万-1.3万 1栋 302 29F 1万左右 户型 公寓面积范围 写字楼面积范围 客源 3R 150平方米 4R 185平方米 5R 191平方米 海曙区 中农国际商厦 华联大厦写字楼 世贸大楼 位置 中山东路 东渡路 东渡路 总楼层 36F 25F 18F 出租率 90% 100% 85% 租金 3.0元/平方米·天（含物业管理费、空调费、电梯费）水电费自理 1.3-4元/平方米·天 （根据位置、楼层、装修程度等不同定价） 1.54元/平方米·天(带简装修)综合服务费3元/月、裙楼2.8元/月，公共设施费4.8元/年，水电自理，电梯、空调费用按建筑面积分摊 物业内容 保安、保洁、设施修缮、会议室场所租赁 商务中心、会议室租赁、设施修缮等服务 保安、保洁、商务（主要为打字、复印）、修缮等服务 面积 一层分13户，面积从30-150平方米 一层约20余户，面积大小不一 60、70、80、100、120等平方米，房间挑高5米 主要办公客户 货运、货代、贸易等公司 货运、货代、航运、化妆等公司 网络设计、装饰、贸易、电脑等公司 配套 景观电梯 大堂设有咖啡厅、商业银行ATM等、6部客梯1部货梯 5部电梯（无中央空调） 备注 裙楼1-7F属华联商厦并有银河证券、工商银行 裙楼为银泰百货 裙楼为颐高数码广场， 物业名称 灵桥写字楼 世纪广场 人保大厦 位置 药行街 中山东路 大来街 总楼层 22F 28F