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浅析房地产企业征收所得说的会计处理方法及其影响 为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理,2006 年3 月,国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[ 2006 ] 31 号,也称“新办法”) ,自2006 年1 月1 日起执行, 《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003 ]83号) 同时废止。下面我就先来谈谈该所得税的会计处理新方法。 房地产开发企业所得税的计算公式。 房地产开发企业应交所得税的相关处理 房地产行业所得税征收新办法对房地产业的影响 一、房地产开发企业所得税的计算公式。 31号文件规定:开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品结算计税成本后再进行调整。据此可得,房地产开发企业所得税的计算公式为: 当期预计毛利额=开发产品预售收入*预计计税毛利率; 当期应纳税所得额=当期预计毛利额+当期实现的应纳税所得额; 当期实现的应纳税所得额=当期会计利润+纳税调整增加额-纳税调整减少额; 当期应纳税所得额=(当期预计毛利额+当期实现的应纳税所得额)*适用税率-以前期间累计预缴的所得税 二、房地产开发企业应交所得税的相关处理 1、房地产开发企业预缴所得税的结果及相关处理 2、未完工工程的税务处理 1、房地产开发企业预缴所得税的结果及相关处理 由于存在期间费用和纳税调整等因素,企业利润总额不是按房地产开发项目分别计算的。而31号文件规定。开发产品完工后,要分项目结算调整毛利额与原预计毛利额的差额,计入完工年度的应纳税所得额。如果企业存在多个项目连续滚动开发所得税的计算就比较复杂了,如不能正确结转,预计毛利额要预缴所得税,企业当期实现的应纳税所得额也要缴税,就可能会造成重复纳税的现象。 在《国家税务总局关于修订企业所得税申报表的通知》的申报表说明中,将从事房地产业务的纳税人开发产品预售收入按规定预计计税毛利率计算的预计毛利额作为纳税调整增加额处理,相应的完工结算时转回的已纳税的预计毛利额作为纳税调整减少额处理。 据此,在开发项目完工时,此项差异应随着预收账款结转为主营业务收入而陆续转回,每结转一笔预收账款,应同时、同比例转回一笔原预计毛利,调整减少期应纳税所得额。这就要求企业单独设置《开发项目预计毛利额调整应纳税所得额备查簿》,分项目登记每一笔预计毛利额产生、转回时的时间及金额。开发成本、开发产品、预收账款、主营业务收入、主营业务成本科目也必须按成本计算对象进行明细核算,按会计制度的规定结转收入和成本。 具体的会计处理如下: (1)将开发项目预计毛利额并入当期实现的应纳税所得额计提企业所得税: 借:所得税(当期实现的纳税所得额+预计毛利额)*适用税率 贷:应交税金-应交企业所得税 (2)上交企业所得税时: 借:应交税金-应交企业所得税 贷:银行存款 (3)项目完工后,每将一笔预收款项结转为主营业务收入,就把与该预收账款对应的原预计毛利额作为当期的纳税调减项目,调减当期应纳税所得额,计提企业所得税: 借:所得税(当期实现的纳税所得额-转回的原预计毛利额)*适用税率 贷:应交税金-应交企业所得税 2、未完工工程的税务处理 房地产开发有着其独特的特性,经常会给会计工作带来困难,其中比较有代表性的就是预期性。国税发[ 2006 ] 31号文中就针对这一点。它与[ 2003 ]83号文规定的不同点在于,将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率。 营业利润率与计税毛利率是不同的两个概念: 营业利润=预售收入- 计税成本- 营业税金及附加- 期间费用;营业利润率=营业利润/营业收入; 计税毛利=营业收入- 计税成本;计税毛利率=计税毛利/预售收入。 采用营业利润率预计企业所得税应纳税所得额直接并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,并在当初不再考虑期间费用支出的多少;而采用计税毛利率是将取得的预售收入乘以计税毛利率后的毛利减去当期实际发生的与之相关的期间费用、税金及附加(按预售收入计征缴纳的税金及附加) 。采用计税毛利率法更加科学、合理、合法:营业利润率法在取得预售收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加,一律实行统一比例,对完工应当对以前发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”,从而给纳税调整会带来很多的麻烦;计税毛利率法,对实际发生的费用、税金及附加,已于发生的当期依法在企业所得税前扣除,待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。 当期未完工开发产品的税务处理如下: A、当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率; B、当期应纳税所得额=当期毛利额- 当期期间费用- 当期已交税金及附加; C、当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×33%