城市住宅小区共有土地使用权争议分析及对策.pdf

土地权属类 203 城市住宅小区共有土地使用权争议 分析及对策 封娅董必正 (南京市国土资源信息中心 南京210008) 关键词：权属范围维权主体征政管理 共有土地使用权，在土地登记中是指两个以上的土地使用者依法共同使用一宗地的权利。也就是 说一宗地的使用权必定为两个或两个以上的单位或个人共有，并且在实地无法划分各共有使用权拥有 者之间的界线。 城市住宅小区，一般是多层或高层，一幢楼，甚至几幢楼都可能在一个宗地内，这样，楼幢之间的道 路、院落、绿化用地等都包含在共用面积内，一宗地内通常有几十个，甚至几百个共有土地使用者，从而 形成了城市住宅小区的共有土地使用权。 近年来，随着城市化进程的加快，大量多层、高层住宅拔地而起，住宅小区已成为城市居民主要的 居住方式。共有土地使用权亦成为人们用地的重要形式。随着国家住房制度改革不断深化，住宅小区 内原属国家或单位所有的公有住房逐渐成为个人的私有财产，围绕共有土地使用权产生的种种争议， 不再由单位内部解决，而是渐渐地显露了出来，有时甚至已成为小区住户之间的主要矛盾，这不得不引 起我们的思考。 本文列举了在城市住宅小区内经常发生的几种争议，对争议的原因进行了深人分析，并在些基础 上提出了对策。 1争议的原因及影响 共有土地使用权争议的原因，直接表现为部分土地使用权人，不遵守国家规定，侵占或不当使用小 区共用土地，主要有以下几种类型： 1．1违章搭建 随意搭建违章建筑在不少小区普遍存在，屡拆屡建，几成顽症。如：某厂职工魏某，1997年购买单 位分配的“接龙”房改房后，发现原本共用的院子，已经被其他19户居民捷足先登搭满了建章建筑，他 和另3户居民没有地方搭车棚，家中自行车屡屡被盗。经仔细查看，魏某发现“土地使用证”上注明他 拥用“共用分摊面积23．4平方米”。魏某找到厂部，要求将土地证上载明的共用面积提供给自己使用， 厂部则认为土地使用权已随房产一并转移给了魏某，没有义务处理此事。因交涉无效，他不得不走进 法院，要求判决归还他应享有的共用分摊面积。 1．2改变房屋使用性质 底楼住户将住宅改成饭店。许多环境优美的小区，自从一楼相继开出数家餐饮店之后，环境一天 比一天差，空中油烟污染，地面污水横流，给生活带来极大不便。有的饭店因下水道堵塞，采用打通墙 面，将污水及垃圾直接从墙孔排放到墙外地面，给楼上住户的正常生活带来严重影响，楼上住户与底楼 餐饮业主之间摩擦不断。 1．3占用院落前绿地 一些底楼住户将院落改为店铺，如水果摊，蔬菜摊等，院落前一部分公共绿地也被圈作店铺；一些 底楼住户为出行方便，将院外的绿地破坏掉，铺成水泥路面，如此等等。 I．4长期占用公共道路 随着私车用户的迅猛增长，停车难的问题已开始凸现。--至1．I晚间，楼前道路露天停满了私车。许 204 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 多车主已习惯占用小区公共资源，虽然有的小区设了专门停车场，但车主为节省停车费用，仍将车停放 在共用通道上，不仅影响他人通行，还给一些老人、幼童带来惊吓，唯恐避让不及；有的住户为了阻止汽 车停靠，将汽车轮胎气门芯拔掉，从而引起邻里纠纷。 相当一部分住宅小区，尚没有成立物业管理企业，土地使用权问题也更加突出。如，有的住户认为 房屋底层用地为共有共用，于是将与自己院落相邻的栅栏推倒，到邻居家的院落中晒衣服。如此等等， 不一而论。 2共有土地使用权争议形成原因分析 2．1 小区住户对共有土地使用权性质认识不足 对于共用土地的使用权，各个使用者在行使土地使用权时，必须以不损害其他共用人的使用为前 提。但是，一些住户对此认识不足，认为共用土地应有自己的一部分，自己有权利占有；或者认为，自己 的院落，自己门前的空地，自己想怎么用就怎么用，只从自身方便着想，不重视对周围环境的保护，不考 虑对其他住户的影响。 2．2 老百姓维护自身权益意识的提高 随着社会物质生活条件的发展，公众对于居住环境的要求越来越高，开始关注空气污染、噪声污染 等一系列环境问题，希望对此加以改善，从而提高自己的生活质量