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城市土地经营的实践与思考 ——以泰州市为例 泰州市国土资源局张文彬 在市场经济条件下，土地是城市最大、最具增值潜力的存量资产，也是城市最大的财 富。现在，经营城市已日益成为社会各界广泛关注的焦点。笔者以为，经营城市最重要的 就是要经营好城市土地，大力树立城市土地经营的理念，运用市场化方式，最大限度地盘 活土地资产，实现土地资产的优化配置，把自然资源变成政府的财源。但是，由于对土地 资产属性认识上的滞后和管理体制等方面的原因，土地粗放利用、“多头管地”、“暗箱操 作”的问题较为突出，削弱了政府对城市建设用地的调控能力，导致了国有土地资产严重 流失，使城市建设陷入了城市越发展、政府包袱越重的怪圈，建设资金不足严重制约着城 市化进程的推进，影响到整个国民经济和社会事业的持续、健康发展。因此，必须从加快 城市经济发展、推进城市化进程和科学合理利用土地资源的战略高度充分认识深化土地 使用制度改革、加快城市土地经营的重大意义。 泰州市是1996年新组建的地级市，该市自组建五年多来，市委、市政府一直把土地使 用制度改革工作列为重要议事日程，以土地市场建设为重点，致力于提高以竞价出让方式 在有偿供地中的比例。到去年全市已做到除依法对工业用地和大型商品批发市场用地可 实行协议出让供地外，其他经营性用地一律以公开招标、拍卖或挂牌交易方式出让供地。 据统计，五年全市共依法出让供地560万平方米，获取土地出让金总额为34．43亿元。其 中工业项目等用地，以协议方式出让供地402．5万平方米，获取土地出让金5．83亿元；房 地产开发等经营性用地以公开招标、拍卖或挂牌交易方式出让供地157．5万平方米，收取 土地出让金28．6亿元，最高拍卖成交价达每平方米2．4万元。目前，全市土地市场机制 日趋完善，城市土地资产营运质态明显提高。通过几年来的实践，我对做好城市土地经营 工作有三点体会： 一、领导重视，勇于实践。是推进土地市场化进程的前提条件 我国土地使用制度改革初始阶段的重点，是交“三无”为“三有”。即变过去土地使用 的无偿、无期限、无流动为有偿、有期限、有流动。深化土地使用制度改革的根本任务，就 是通过建立和完善土地市场机制来优化配置土地资源，实现土地资产经济效益和社会效 益的双赢。过去，该市由于受传统观念、体制的束缚和部门利益的驱动，对土地既是资源 又是资产的认识不足，对深化土地使用制度改革，实行土地使用权公开竞价出让顾虑重 一62— 第二部分土地经济 城市土地经营的实践与思考——以泰州市为例 重：一怕影响企业发展，二怕影响招商引资，三怕影响城市建设。针对这“三怕”思想，市 委、市政府组织有关部门先后去广州、深圳、杭州、温州、上海等地考察取经，解放思想，更 新观念。在突破认识误区，排除思想障碍后，该市率先在泰兴市开展了土地使用权公开招 标拍卖的试点工作。1999年6月25日，泰兴市国土资源局在河失镇敲响了全市土地拍卖 的第一槌。这一槌在该市社会各界引起了不同反响：多数人认为，这一槌给计划经济的供 地方式画了句号；但也有少数人认为，小城镇搞土地招标拍卖简单易行，城市情况复杂暂 不具备条件。城市到底要不要建立土地市场机制?城市能不能搞土地使用权公开竞价出 让?针对这些问题，该市市委陈宝田书记看了市国土部门的专题报告后随即批示：“如何 多途径聚集建设资金、吸引多方投入，走出单纯依靠财政搞建设、城建越搞政府包袱越重 的怪圈，是亟待解决的问题。从外地和我市一些地方的实践经验看，下决心引入市场机 制，改革建设用地供应方式，统一组织对国有土地使用权进行公开招标拍卖，是盘活土地 资产、增加政府财力，集约利用土地的有效途径。这条路非走不可，早走早得益。希望国 土局、建委、规划局等部门认真学习和借鉴他人成功经验，统一思想，紧密配合，力争泰州 城区在土地使用制度改革方面取得突破。”市委主要负责人的大力支持为推进城市土地经 营工作注入了强大的动力，经过精心组织，该市国土部门于2000年初在市区对税东街 7000多平方米土地公开拍卖一举成功，收益达6000多万元。外地的成功经验和本市的初 步实践，进一步开拓了大家的视野，使思想认识在新的起点上趋于一致。市委、市政府不 失时机地于2000年3月召开了全市深化土地使用制度改革工作会议，对全市土地使用制 度改革工作提出了明确要求：全市城镇建设有偿