成都市经济型酒店市场研究报告.doc

世家机构:成都市经济型酒店研究报告 一、经济型酒店的产生、概述 经济型酒店源自汽车旅馆，本是流行于西方、相对于豪华酒店而言的一种酒店模式，近年才在国内兴起。与高星级酒店相比，它的功能更简化，只能满足客人基本的吃、住等需求。提供相当于中高档酒店全套服务（Full-service）中有限服务（Limtied-service）的具有现代国际接待水准的非奢华型酒店，它充分重视和满足顾客对睡眠质量和卫生条件的核心需求。经济型酒店只提供住宿，最多加上简单餐饭的酒店。它通过舍弃奢侈的设备和减少人员配置以此控制成本，降低价格，一般不参与酒店星级评定，但客房配置一般具备星级水准，它最大的特点就是经济实惠。 目前国内比较著名的有“青年旅舍”、“如家”、“速8”、“锦江之星”、“欣燕都”等品牌。 经济型酒店的分类，有两个角度，一是从供给角度讲，主要涉及酒店设施、功能、物品、服务项目的配置规模、数量和档次等感官形态因素，以及投资总额和单项指标平均额的资金财务指标；二是从需求和市场角度讲，主要涉及进入酒店的消费者的经济支付水平和消费满意度的主观评价，酒店的客房价是最重要的衡量指标。对于特定地点、时期、供求环境、经营模式的经济型酒店，供给角度的分类衡量标准与需求和市场角度的分类衡量标准，是完全一致的。如果特定地点、时期、供求环境、经营模式中的条件不是同时成立，供给角度的分类衡量标准和需求和市场角度的分类衡量标准，会出现局部的不完全一致。 例如，在北京支付250元人民币客房价入住的酒店可以基本划为经济型酒店，而在成都的同样的酒店的客房价可以是150元，或者，在成都支付同样的250元客房价可以入住三星级酒店中较好的酒店。所以，经济型酒店是个特定、动态、均衡的相对概念，决不是简单、绝对、不变的概念。 二、成都经济型酒店分布、特征 美国著名经济型酒店品牌——马瑞卡更是早落户成都的经济型酒店，目前在成都已经拥有5家经济型酒店。预计到2007年，马瑞卡将投入近1亿元，将其在成都的连锁经济型酒店扩展到14家。全球酒店管理巨头——法国雅高集团旗下的经济型酒店宜必思将于今年在成都正式开业。雅高集团还宣布，10年内，雅高在中国版图上将拥有至少200家宜必思。 成都从2002年起至今，成都市的经济型酒店已经发展了数十家。他们多由普通小户型改造而来，并且是在项目销售完成后转向，再从投资者手中租用小户型、引入酒店经营管理公司。成都市目前的经济型酒店主要分布历史文化景点周边、高校周边、CBD周边、商业集中区域周边。（图01） 文化景点：武候祠、人民公园代表酒店：假日公寓、南七星酒店、南城酒店高校周边：四川大学 代表酒店：好望角酒店、百年商务、小憩驿站 CBD周边 代表酒店：小憩驿站、柏林精舍、安逸158 商业集中区周边 代表酒店：赛家时代酒店、郁金香公寓 成都的经济型酒店主要具有以下特征 ?主要分布于CBD、高校、集中商圈、历史文化等人口密集的区域周边。?其类型主要为较单一的居住性都市酒店，提供的产品具有一定的同质化现象，竞争环境加剧。?成都经济型酒店的客源组成主要为外地商务、商旅客人，且以散客居多。在高校周边的经济型酒店的客群也有想当一部分为高校学生。?成都经济型酒店目前管理还比较混乱，缺乏统一的行业规则，而且酒店间比较缺乏必要的联系，容易造成客群流失。 客房及规模 成都市经济型酒店客房数量大多在30—150间之间。规模均为中小型酒店，这样利于管理和成本节约。目前成都所有经济型酒店都保持了较高的入住率，在旅游高峰时期还会出现住房紧张的情况。客房面积成都市经济型酒店的客房面积在30—65平方米左右，满足住客对客房面积的基本要求，其中部分酒店的部分客房能达到四星级酒店豪华套房的标准。 价格成都市经济型酒店标间的房价集中在在90—288元/间.天之间，套间的房价集中在120—368元/间.天，价格差异较大，主要是因为酒店配置档次的差异和管理品质的原因。 客房类型 成都市经济型酒店客房类型比较单一，具有一定的同质化现象，这主要是因为经济型酒店所针对的客户群和其区别于其他星级酒店节约成本的本质。 配套设施因为经济型酒店相对星级酒店的区别就是功能简化，主要是满足客人住的需求，因此成都经济型酒店基本没有其它配套，只有个别酒店配置了餐厅。也有部分经济型酒店提供了预定票务等商务服务。 客群 成都经济型酒店目前接待的客群比较雷同，基本都是外地旅游、出差的客群，但是由于酒店所处位置的差异，部分校园周边酒店的客群有很重一部分为周边的学生。 成都经济型酒店目前都提供钟点房服务，在特殊时期（中考、高考等），还会出现住房紧张的情况 三、?经营模式、投资分析 ?经营模式( ??租赁 其一，酒店管理公司在投资者购房时就与之签订租赁协议，租赁期为10-15年，经营方将约定