房地产信托论文房地产资金信托论文：我国发展房地产投资信托基金初探.doc

房地产信托论文房地产资金信托论文： 我国发展房地产投资信托基金初探 提要：房地产市场对资金需求的扩大和融资渠道的不通畅使得创新房地产融资工具成为促进房地产业健康发展的手段之一，本文在对房地产投资信托基金进行系统介绍的前提下，分析了国际上发展房地产投资信托基金的成功经验，并对我国发展房地产投资信托基金提出了建议，以期推动我国房地产投资信托基金的发展。 自2009年年底以来，国家相继推出了针对房地产市场的多项措施，例如提高土地出让金和二套房首付比例，收缩银行信贷，这给主要依靠银行贷款的房地产企业带来了巨大的财务压力。如何创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽房地产业的融资渠道，成为房地产企业当前面临的重大问题。 房地产投资信托基金（REITs）是一种新型的金融投资产品，采取公司或者信托基金的组织形式，通过发行收益凭证的方式来汇集公众和机构投资者的资金，并投资于收益性房地产，并有专门的机构进行经营管理，将投资的综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。目前我国还没有真正意义上的房地产投资信托基金，但是其标准已经运用在了地产信托的产品设计中。因此，有必要了解什么是房地产投资信托基金，它在国际上发展情况如何，目前环境下我国应该如何发展房地产投资信托基金。 一、房地产投资信托基金概述 （一）REITs的类型。一是按照基金的收益凭证可否赎回，REITs可分为开放式和封闭式。封闭式REITs发行的规模在最初已固定，投资人只能在公开市场上交易，不可以要求赎回，封闭式REITs成立后不得再募集资金；开放式REITs的发行规模可以增减，投资人可以按照净值要求赎回。二是按照组织形式分类，REITs可以分为公司型和契约型。公司型REITs指通过成立以房地产投资为目的的股份有限公司，投资人通过认购公司的股份享有权利，投资收益将会以股利的形式分配给投资人；契约型REITs指采用信托的方式，委托人和受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约，在此基础上将收益权加以分割，使投资者取得表示这种权利的收益权凭证。三是按照资金运用方式，REITs分为权益型、抵押型和混合型三类。权益型REITs经营具有收益性的房地产投资组合，以租金和买卖收入差价赚取利润。抵押型REITs以金融中介的角色将所募集的资金直接对房地产管理者和开发商提供抵押贷款，或者间接购买房地产抵押证券，并非直接投资于房地产，以贷款利息作为主要的收入来源。混合型REITs指同时包含了权益型REITs和抵押型REITs的特征，投资标的包括房地产本身与房地产抵押贷款。 （二）REITs的特点。1.具有优惠的税收待遇。REITs在税法上是一个独立的经济实体，在大部分国家，REITs所分派的股息不缴纳公司所得税，只在个人层面上被征税。2.风险被有效的分散。REITs一般会对不同类型和不同地区的房地产进行投资组合，这样既可以有效地分散风险又可以间接实现房地产的多样化投资。3.收益稳定。REITs基金中的大部分投资于收租物业，而租金是比较稳定的，因此可以产生经常性的收入且持续性长。4.高流动性。REITs作为房地产的证券化产品，通常采用股票或收益凭证的形式，可以使房地产这种不动产流动起来，投资者可以根据自己的需要，随时处置所持有的股份，具有相当高的流动性。 （三）REITs的优势。一是与传统的银行信贷融资相比，REITs是以股权的形式投资，不会增加企业的债务负担，减少了财务风险。二是REITs不存在增资配股的问题，所以不会摊薄房地产企业原有股东对企业的控制权及经营利润，不会出现遭到原有股东反对的问题。三是REITs的资金来自于社会各界的闲散资金，并且由专业人员对投资项目进行专业化运作，其投资策略和经验更胜一筹。 二、REITs发展的国际经验 REITs最早起源于美国，美国从立法上对REITs的组织结构、资产构成、收入来源、股东数目、资金来源、收益分配等方面制订了严格的准入制度。美国大部分的REITs采取了公司形式，其股票可以在证券交易所或者二级市场上自由流通。通过近50年的发展，REITs在美国已有了相当的规模，取得了巨大的成功，成为后来各国竞相效仿的榜样。亚洲各国和地区如日本、韩国、新加坡、中国香港推出的REITs在很大程度上吸收了REITs在美国的发展经验，但由于各自情况的不同，在对REITs的设立、结构、投资、收入和分配等方面的相关法律也不尽相同： 三、我国发展REITs面临的问题及国际发展经验对我国的启示 （一）我国发展REITs面临的问题。REITs在我国还是一个新生事物，虽然国内房地产信托业务发展势头良好，但是市场内部仍存在着很多需要解决的问题。一是法律法规不完善。目前我国的信托投资业务主要是依据《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资