房地产泡沫与经济周期　.ppt

房地产泡沫与经济周期;第一节 房地产泡沫;历史上不乏泡沫案例;案例分析;图示：日本的城市房价比较;;1985的“广场协议”，迫使日元升值38% ;;;; ; 前车之鉴 ——对中国的启示 ; 日本因房地产泡沫失落十年。静观当前中国房地产持续升温，常常使人想起日本上个世纪80年代的那场空前的房地产泡沫。 ;美国《纽约时报》不久前指出，中国的房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。 “在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50％……” ;泡沫之争;一、什么是泡沫？; ;具体来说泡沫具有以下含义： 1、投机是泡沫出现的主要原因 2、资产的价格持续上涨 3、泡沫以实际价格高于基础价值的部分来表示 ;什么是市场基础价值呢？;二、房地产泡沫;2.房地产过度开发及其诱因 房地产过度开发。房地产过度开发有时也称为“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况;过度开发的诱因 （1）开发商对市场预测的偏差 （2）开发商之间的博弈和非理性 （3）开发资金的易得性;3.房地产泡沫与过度开发的区别与联系 房地产泡沫与过度开发的区别 （1）反映两个不同层面的市场指标 过度开发----供求关系；泡沫----价格 ;（2）严重程度和危害性不同 泡沫比过度开发严重程度高，危害性大，属于房地产市场不正常的大起大落。 ;（3）在周期所处的阶段不同 投机性泡沫往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的下降阶段。 ;（4）从市场参与者动机看，“过热”表现为投资者基于土地开发利用目的而加大投资，通常是为获得长期利益；而“泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。 ;三、房地产泡沫产生的原因 ;2. 投机——直接诱因; 在繁荣时期，投机者往往被一种幼稚的预期所鼓动，即繁荣会无限期的持续，至少足够长，以致可以使将他们的资产出售给另外的一些更加不避风险投机者。 因此投机即使不是泡沫的根源，也是形成泡沫的重要原因。; ;在泡沫的形成过程中，经济主体的这种预期方式通常有两个明显的特点：;4.非理性;非理性因素之一：欲望;非理性因素之二：从众行为; 当人们不断地参与购买住房时，心想既然有这么多的人在买，这就会诱使人们接着购买。这正是典型的泡沫的产生。;5.银行在泡沫形成中助燃剂;6.其他原因,比如政府的土地出让制度。;四、房地产泡沫破灭的原因;房地产泡沫的形成和发展就像一个链条，任何一个环节出现问题，都有可能使泡沫破裂。;1. 内生因素 ;2.使泡沫破裂的外生因素;五、房地产泡沫破灭的危害 ;危害之二： 对金融业造成重大冲击，易引发金融危机。东南亚金融危机时各国都有一个共同的特征：房地产市场价格在经过一段异常膨胀后，开始下跌；由于房地产价格陡降，造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏账，银行体系运转失灵；最后整个国民经济陷入困境。;危害之三： 泡沫破灭后，企业破产，失业增长，收入减少，消费也会减少，于是社会需求下降，导致经济衰退。 ;六、房地产泡沫的测度与预警;;（二）房地产泡沫预警;S2房价收入比;S2房价收入比;S2房价收入比;S2房价收入比;房价收入比;房价收入比排行榜;房屋租售比;中国房屋租售比;房屋空置率;七、房地产泡沫的防范;2.加强对房地产价格的监控与调控 如建立基准地价公示制度及预警制度 3.严格管理商品房预售制度，防止土地投机 4.完善房地产金融政策 5.必要时加强市场的宏观调控力度 ;讨论 中国房地产价格;;;中国的房地产价格;中国的房地产价格;中国的房地产价格;中国的房地产价格;;关于促进房地产市场平稳健康发展的通知;;;;;;第二节 房地产经济周期;一、经济周期基本理论; 经济周期理论主要是对经济周期产生的原因进行剖析的理论。 其要点主要有： （1）经济周期的阶段 （2）经济周期的成因 一般经济学家将经济周期分为四个阶段： （1）繁荣阶段 （2）衰退阶段 （3）萧条阶段 （4）复苏阶段;二、房地产周期;1、房地产周期的阶段性和特点;第一阶段——繁荣阶段;;第二阶段——衰退阶段;第三阶段——萧条阶段;第