房地产投资分析重点内容.doc

第一章 房地产投资是指人们将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费活动中，期望未来获得更大收益的投资行为。 房地产投资的三要素：时机（Occasion）、地段（Location）、质量（Quality）。 房地产投资的特点 1投资金额巨大，回收期长 2流动性较差 3投资不确定因素多，风险较大 4具有保值增值性 5受政策影响较大 6具有相互影响性 7易取得金融机构的支持 8对专业知识和经验的依赖性 房地产投资的类型 按房地产投资的形式划分 房地产直接投资 房地产间接投资 按房地产投资的经济内容划分 土地开发投资 房屋开发投资 按房地产投资的经济内容划分 房地产经营投资 房地产中介服务投资 房地产管理和服务投资 按房地产投资的物业类型划分 住宅房地产投资 商业房地产投资 工业房地产投资 特殊用途房地产投资 第二章 投资环境的概念　　投资环境是指影响投资活动整个过程的外部的各种环境和条件的总和。包括政治因素、自然因素、经济因素和社会因素，这些因素相互依赖、相互补充规定、相互制约，形成矛盾统一体。 投资环境的特点：系统性、动态性、主导性、地区差异性 房地产投资环境分析方法 冷热因素分析法（伊尔·A·利特法克和彼得·班廷） 多因素等级尺度法（罗伯特斯托） 道氏评估法（美国道氏化学公司） 多因素分析法（闵建蜀） 综合评价法 第三章 资金时间价值，也叫货币时间价值，是指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。 名义利率in实际利率ie二者的换算关系：ie=(1+in/m)m-1，m为年息次数。 资金时间价值计算（见后附PPT） 第四章 房地产投资资金来源：自有资金、银行贷款、社会集资（房地产股票和债票）、利用外资、财政拨款 房地产投资多渠道筹资的意义 多渠道筹资有利于弥补有资自有资金的不足，解决房地产投资资金需求量大的问题 多渠道筹资有利于分散风险，还可以做到以最低筹资成本保证资金的需求 多渠道筹资有利于集中社会闲散资金，促进社会生产力的发展 多渠道筹资有利于房地产市场的形成和发展 　筹资成本与筹资决策 影响筹资成本的主要因素分析 　　筹资是要成本的，是要付出代价的。所谓“代价”包括以下三个方面：①使用资金所支付的费用，即资本占用费；②筹资过程中发生的各种费用，即筹资费用；③特定条件下的机会成本。 影响筹资成本的因素主要有：筹资的资本结构、资金的时间价值、出资者所考虑的风险报酬、资金的供求关系等。 第五章 　房地产投资财务分析的概念 　　财务分析又叫财务评价，它是指根据国家现行财税制度、价格体系和有关法律、法规和规定，计算、分析房地产投资直接发生的财务收益和费用等方面的内容，通过编制财务报表，计算财务评价指标考察项目的盈利能力、清偿能力，据此判断项目在财务上的可行性。 房地产投资财务分析的目标：测算项目的盈利能力和清偿能力 开发成本包括哪些： 土地使用权获取费、前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。 总成本费用估算 基本报表：四个表的含义、作用 现金流量表是反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。编制现金流量表的作用是用来帮助我们计算财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等技术经济指标。 损益表是反映项目计算期内各年的利润总额，所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率和资本金净利润率等指标的计算表格。 资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表提供依据。 资产负债表是反映项目计算内各年末资产、负债和所有者权益变化及对应关系，用以计算资产负债率、流动比率、速动比率等指标的计算表格。该表主要是用来考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。 财务分析指标（见后附PPT，计算，肯定考，周飞说的） 第六章 盈亏平衡分析，也称量本利分析，它是通过对业务量、成本、利润相互关系的分析，判断企业对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法。 损益方程式 　　利润＝销售收入－销售税金－总成本 边际贡献是销售收入扣除销售税金和变动成本以后的差额。 盈亏临界点，又称盈亏平衡点、保本点，是指企业收入扣除销售税金后，与成本相等的经营状态。上述公式，令Z等于0就可以求出盈亏临界点。 安全边际是指正常销售量超过盈亏临界点销售量的差额。 敏感性分析是分析和预测项目的主要经济评价指标对主要变动因素而发生变动的敏感程度的一种分析方法 单因素敏感性分析，见PPT例题 第七章 风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实际状况之间发生的差异，从而给行为主体造成经济损失的可能性。 风险的特征：客观性、随机性、相对性、