房地产营销策划 成都中海国际社区项目整体定位及整体开发思路.ppt

研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 各地区项目市场调研报告、投资可行性研究报告 《房地产营销策划》 成都中海国际社区项目整体定位及整体开发思路 谨呈中海兴业（成都）有限公司 项目研究工作的阶段划分 项目区位 项目技术经济指标 客户目标及限制条件 项目的基本判断 占地面积近2000亩，约1.3平方公里，涉及到住宅、商业、酒店、医院等多种物业类型，绝对不是一个普通的房地产项目 我们的研究思路： 界定问题的分析工具 R1.1、地块情境 R1.2、现有市场情境 R2、客户期望结果 R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生的矛盾 目标与现实的集中矛盾 项目面临的困境 区域核心价值分析竞争区域——南区 区域核心价值分析竞争区域——西区 区域核心价值分析本区域 区域核心价值分析竞争区域——本区域 本项目的区域价值可以赋予本区域乃至成都市全新的形象 区域整体价值定位 ——开放的国际公园高尚城区 客户及产品定位 成都中海国际社区项目酒店定位研究 成都市五星级酒店调查 成都市四星级酒店调查之一 成都市四星级酒店调查之二 成都市五星、四星级酒店小结 对本项目的建议 建议五星级商务酒店 五星级酒店的国际化豪华配套符合本项目国际化的定位，有利于提升本区域的价值 五星级酒店和国外著名的酒店管理公司合作，可以提高酒店的知名度，带来酒店品牌的客户，提升社区国际化形象 推荐管理公司：希尔顿、香格里拉、假日、凯莱、万豪、凯悦等 按照五星级酒店的一般标准,18000平米的建筑面积规模偏小,合适的面积在20000至30000平米 本项目五星级酒店造价分析 成都中海国际社区项目涉外医院定位研究 医院的分类介绍 涉外医院 投资涉外医院需明确的问题1 投资涉外医院需明确的问题2 投资涉外医院需明确的问题3 定位及建议 医院环境 成都中海国际社区项目国际学校定位研究 国际学校基本认识 国家政策1 国家政策2 国家政策3 国际学校主要的七种模式 定位及建议 建议发展模式为：境外教育机构认证模式（模式4）或境外机构主办模式（模式7） 成都中海国际社区项目商业分级定位研究 根据案例研究，区域开发中商业需分为三个级次 研究商业、住宅和区域三者间的价值关系，可以很容易的看出商业分为三个级次 第一级次：城市级商业——专业特色街、休闲街 第二级次：区域级商业——street mall 第三级次：社区级商业——邻里商业街 第一级次：城市级商业——专业特色街、休闲街 分布特点：交通便利，周边区域环境能够符合专业街特色。由于主干道对人流的负影响，一般不分布在主干道 规模：随专业街的影响力而定， 一般在5000平米以内 第二级次：区域级商业——street mall 分布特点：为满足区域内的生活需求，人流量大，需临主要干道 规模：一般为shopping mall 或大型百货店，规模较大，一般数万平米，具体依据区域内人口消费力及发展前景 业态示意：华侨城铜锣湾、沃尔玛等 第三级次：邻里商业街 分布特点：随组团分布，满足区域内居民的生活便利性， 规模：区域服务性商业面积一般为0.7-0.91平米/人，本区域内居住人口按三万人计算，邻里商业街面积不超过三万平米 本项目商业定位总结 城市级商业建议临森林景观大道，具有不可复制核心资源，可建设特色专业街，易于营造休闲氛围。 区域级商业经营旺盛的关键因素是引进2-3家主力店，在区域商业氛围尚未形成的状况下，带旺区域商业。 本项目的集中商业组合为：大型超市＋百货商场＋建材超市 商业中心构成的其他业态： 区域商业中心应兼具购物、娱乐和休闲等多项功能。 区域商业中心与周边的市政道路可形成精品一条街。如本项目集中商业区北面的主干道。 建立集中商业区与公园之间的良好通道，利于人流的流通，并将通道建设成为特色风情街。如项目的星期五大道。 领里商业街以满足社区居民日常生活需求为主的功能型商业。 沿街商铺 沿街商铺 成都中海国际社区项目写字楼定位研究 写字楼分类标准及定位考虑因素 本项目写字楼的定位从两个方面来考虑： 市场接受度 与本项目整体定位关联度 规模 写字楼定位为：中档、精品写字楼 市场情况：国际公司及大型企业均在高新区内自建办公楼，对高档写字楼的需求少。但大型国际公司附近必然有较多的如物流、贸易等中小型私有依附其生存，对中档写字楼存在一定需求 与项目整体关联度：项目整体定位高，高档写字楼对整体定位的支持度高，中档的支持度较弱 规模：本项目写字楼规划仅为1万平米，较小的规模对写字楼的高定位支持不够 成都中海国际社区项目文化活动中心定位研究 文化活动中心的 根据案例研究，社区中的文化活动中心通常是公众文化活动为主导，一般包括图书室、阅览室、绘画、音乐、影视厅等功能构成，一般建筑面积在1000平米