房地产项目投资决策理论分析.doc

房地产项目案例 一、项目概况 本项目位于某市高新技术开发区，项目规模较大，周边有宝山置业、上海城投、宝地东花园、海上海、加州星城等大型企业、楼盘；项目位于某市杨浦区内环片区，四至范围，友谊路南、许昌路东、陇海路北、怀德路西有通往人民广场、东新区、火车站等多条线路，交通较为便捷；本项目定位为小高层住宅楼宇，住宅目标客户住宅根据项目经济技术指标如下表 序号 项目 指标 单位 1 总用地面积 26,468 ㎡ 2 建设用地面积 26,468 ㎡ 3 总建筑面积 52,936 ㎡ 4 建筑容积率 2 　 5 建筑覆盖率 45% 　 6 绿化率 30% 　 7 其中： 住宅 50,289 ㎡ 其他 2,645 ㎡ 二、案例分析 1.项目开发建设及进度实施计划 （1）有关工程计划说明 根据项目的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承力，我们确定本项目进度计划如下：2009年元月开始预售，2009年12月销售完毕。 （2）施工横道图（详见表 2009年 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1 前期工程 2 基础工程 3 主体结构工程 4 设备安装工程 5 室内外装修工程 6 红线内外工程 7 公共配套工程 8 竣工验收 9 销售 2.项目投资估算 （1）土地前期工程费 前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测项目前期费用为 项目 金额 估算说明 1 水文地质勘察费 58.61 建筑安装工程×0.5% 2 规划设计费 351.66 建筑安装工程×3% 3 可行性研究费 175.83 建筑安装工程×1.5% 4 三通一平 293.05 建筑安装工程×2.5% 5 合计 879.15 　 （3）建安工程费 包括为 项目 建筑面积 单价 金额 1 结构工程费用 50,289.00 1100 5,531.79 2 设备安装工程 50,289.00 1020 5,129.48 3 装修工程费 50,289.00 211 1,061.10 4 合计 　 　 11,722.37 （4）基础设施费。估算过程见表5 表5 基础设施费估算表 单位：万元 序号 项目名称 单价（万元/公顷） 计价数量 金额 1 给排水工程 25.00 7.96 199.00 2 供配电工程 68.00 7.96 541.28 3 供暖工程 45.00 5.85 263.44 4 供气工程 25.00 5.85 146.36 5 道路工程 45.00 2.46 110.70 6 绿化工程 7.50 2.46 18.45 7 合计 　 　 1279.23 （5）公共配套设施建设费。估算过程见表6 表6 公共配套设施费估算表 单位：万元 序号 项目 金额 估算说明 1 居委会 24 面积×单价 2 托儿所 60 3 公共厕所 40 4 停车场 425 5 合 计 549 　 （6）其他工程费。 根据当地有关部门规定采用前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费之和的4%，该项目的其他工程费共计576.09万元 （7）开发期间税费。见表7 表7 开发期税费估算表 单位：万元 序号 项目名称 计算依据 金额 1 分散建设市政公共设施建设费 建安工程费×10% 1,172.24 2 市政支管线分摊费 建安工程费×0.2% 23.44 3 电话初装费 建安工程费×0.2% 23.44 4 供电贴费 建安工程费×1% 117.22 5 用电权费 建安工程费×1% 117.22 6 人防工程费 建安工程费×2% 234.44 7 合计 　 1,688.00 （8）管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，项目管理费按前述项之和的%计取。）财务费用 指为开发项目融资而发生的各项费用，主