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旅游项目投资运营思路河北XXXX旅游开发有限公司2012年3月 老段 175662884 目录 contents CHAPTER1 运营思路 CHAPTER2 资本重组 CHAPTER3 项目定位分析 CHAPTER4 项目市场分析 CHAPTER5 项目投资分析 CHAPTER6 项目效益分析 CHAPTER7 投融资 CHAPTER1 运营思路 Part1 我们项目发展方向是什么？ Part2 我们盈利方式有什么？ Part3 认清自己，我们的身份定位是什么？ Part4 项目运营模式 Part5 项目运营流程 我们项目发展方向是什么？ 而像我们这样的XXXX平方公里的大盘，不是简单的旅游开发、房地产开发、特色产业开发等开发模式。政府对于区域综合的发展的要求、市场消费人群需要综合化的趋势及我们项目本身的开发条件决定了我们项目向综合开发的大方向发展。 旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。一对于旅游企业而言，地产收益为主要支撑；对于地产企业，旅游收益为持续。二通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业带来产业链延伸的综合收益。其三，运作旅游综合开发项目，企业将实现从一般的二级开发商到一级开发商的转变。 通过旅游综合开发首先我们未来能够获得更多的区域价值效益；其次为招商、上市开拓融资渠道提供更多的机 遇；三实现品牌与效益的双丰收。 CHAPTER1 运营思路 我们盈利方式有什么？1、 提供初级体验的（经历）的机会出让，比如：出售门票；2、提供有助于丰富体验（经历）的相关服务，比如：提供餐饮，住宿服务；3、出让围绕旅游者（潜在旅游者）的消费能力所带来的可能的收益机会，比如：旅游区内的招商、赞助，商业服务设施，出售出租商铺，提供社区公共服务；4、获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发，比如景区，旅游目的地的房地产开发，这也是我们主要赢利点；5、出让、出售具备知识产权特点的商品，比如：玩具，旅游工艺品，纪念品等；6、提供保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共服务，比如：供水，供电等 7、融资上市资本运作，这是融资赢利的一种手段方法； CHAPTER1 运营思路  综合以上几种盈利方式我们可以看出，旅游项目的盈利方式实质是：通过整合旅游景点（景区）内的旅游资源，提供相应的服务获得收益是盈利的第一层次，其次出让伴随着旅游者到来可能的商业机会，第三，对旅游开发中的资本投入所带来的经济溢出进行的辅助开发或者服务提供。旅游开发项目的盈利模式就是这六种盈利方式的混合，而游客以及潜在游客的消费能力正是能否获取资本投入溢价的关键。 CHAPTER1 运营思路 认清自己，我们的身份定位是什么？ 首先，我们认清自己，要梳理自己企业的定位。根据我们项目进度及发展状况，进行旅游综合开发，可以把我们划分定义为四重身份。 第一重身份，是旅游开发商。在未来的发展中，核心的工作之一是要进行旅游休闲项目的开发与经营。 第二重身份，是地产开发商。休闲地产是旅游综合开发项目的重要构成，开发企业的重要工作必然是地产开发，也是旅游的主要支撑。 第三重身份，是特色产业发展商。随着发展的深入、市场的成熟、消费群体需求，单靠地产为收益模式必然难以持续支撑，届时市场、政府的推动，这就决定了旅游综合开发项目中，除了旅游板块、地产板块以外，保护下来的生态区域与耕地区域，应当发展特色农业产业，如核桃产业、板栗产业、花卉产业等，据此，开发企业自然成为特色产业发展商。 第四重身份，是一级开发商（区域运营商）。以区域综合经济发展为己任，社会统筹为职责，把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过在规划、二级招商、土地一级开发、商业房地产开发、住宅和度假地产开发等工作，推动区域经济社会综合发展，这时，我们企业将成为承上（政府）启下（市场）的区域运营商。 CHAPTER1 运营思路 项目运营模式 从总体模式上看，是土地一级开发（卖地）和土地二级开发（卖房、旅游经营、产业发展）相结合的模式。 旅游休闲的发展是引擎——这是实现旅游经营持续收益的根本。旅游休闲包括观光景区、运动游乐项目、度假酒店、休闲街区、文化演艺等，这是吸引消费者前来消费的根本，有利于促进土地从生地变熟地，促进区域升值，并带动相关产业的发展。 休闲地产的发