无锡市房贷市场调研报告.doc

无锡市房贷市场调研报告 无锡市房贷市场调研报告 作者：民间经济学家雪狼2009-04 一房贷市场环境 ㈠经济运行状况 无锡市地方经济状况良好，2007年GDP实现3858亿，在江苏位居第二，仅次于苏州市，其中无锡市区GDP2193亿，江阴市1160亿，宜兴市505亿，全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资34375元，市区城市居民人均可支配收入20898元，城市居民人均住房面积30.7平方米，良好的经济运行环境和地理位置，推动了投资性购房、居民改善性购房和外来人口来无锡安居购房。 ㈡房产交易监管政策 目前，无锡市房产交易监管政策和南京市比较相似，存量房交易资金托管采用客户自愿托管制度，通常情况下，购房客户在房产中介公司的引导下，不会选择资金托管，据中介公司反映，无锡市房产局目前正在进行房产交易强行托管制度的推广准备工作。 ㈢房产交易中心分布概况 目前，无锡市房产交易登记在五个区域进行，无锡市的崇安区、南长区、北塘区的房屋在市区房产交易中心过户登记。新区、惠山区、滨湖区、锡山区分别在各自的房产管理局进行交易过户登记。 各区域房产交易大厅内不进行贷款办理业务操作，客户办理贷款必须由银行客户经理在银行个金部或房产中介公司进行面签。 存量房交易转移登记：受理登后，九个工作日出房屋产权证和他项权证。 二、房贷市场容量 2007年无锡市二手住房总成交量超过1.5万套，套均总价值31万，成交金额突破46亿元,二手房均价达到每平方米4900元，主城区房价在6000~90000元之间，2008年三月份，二手房月成交量995套，其中二手住房884套；2007年全市商品房(包括商用房)总成交量46873套，每平方米价格在5000~9000元之间，2008年3月份，成交商品房2487套。 三、银行准入门槛 本次调查中我陌生拜访了交通银行苏州分行，工商银行苏州分行和建设银行中山路营业部信贷人员，原因是交通银行省分行、工商银行江苏省分行和江苏泛华有良好的合作关系，便于我们在以后的工作中快速建立银行平台。 交通银行无锡分行隶属于交通银行总行，与交通银行江苏省分行并列，属一级分行，本次拜访对象为交行无锡分行个金部总经理王育中，营业部经理张勇和信贷员卢惠英，在谈话中，我介绍了江苏省交行和江苏泛华合作模式及银行返佣理念，王总对这种合作模式和返佣理念表示赞同，并想了解交行江苏省分行和泛华合作的有关详细资料，谈到合作的准人门槛时，王总说：如果你们是营销导向型企业，不涉及担保业务，我们门槛较低，如果你们涉及房贷和车贷担保业务，我们的准人门槛较高，必须是独立法人机构，且注册资本达到一个亿以上，在谈到车贷业务的担保时，王总说：目前，我们和几家担保公司合作，如果你们以后涉及该业务，我们采用规模累进制，即你们在交行存入100万保证金，我们给你1000万贷款额，如果你们规模做到5000万，且合作良好，我们可能不一定要求按照这种比例存入保证金。 分行营业部综合科经理张勇、信贷员卢惠英和我谈了有关房贷合作的许多细节问题，并期盼我们尽快进入无锡市。 工商银行无锡分行隶属于工商银行江苏省分行，本次拜访对象为无锡分行个金部王皆康总经理和工行北塘支行业务科副科长陶宏伟， 王总对我们这种以营销为导向的合作模式非常认可，同时也认可银行返佣理念，希望我们尽快进入无锡市场。 在谈到合作准入门槛时，王总说：如果涉及担保业务，注册资金达到三千万，独立法人，但你们和工行江苏省分行及南京分行有合作协议，注册资金也不一定要三千万，王总还向我了解了南京地区和上海地区的返佣比例，并请求我下次来无锡准备好泛华和省分行及南京分行合作的有关资料。 顺便提一下，几天前，我去苏州调研时，中国银行苏州分行个金部主管王晔，也提到了中国银行合作的准入门槛，独立法人公司且注册资本千万以上。 四、我们的竞争对手 无锡市目前还没有实行严格的资金托管制度，买方新的产权证和他项权证同时出件，一般情况下，银行要求买卖双方在同一家银行进行资金交割，银行无交易风险，所以，中介公司无须阶段性担保就可以在银行办理房屋贷款，客户贷款时，需交纳费用有三项：㈠担保费(贷款额×0.7‰×贷款年限)；㈡保险费(贷款额×0.3‰×贷款年限)；㈢评估费(总房价的6‰),前两项费用由银行收取,分别返还给担保公司和保险公司,交通银行和中信银行等对优质客户免收担保费和保险费,一般客户银行要求实行全程担保,评估费用由房产中介或评估公司收取,评估费用部分返还给房产中介公司和银行。 目前，无锡市场还没有直接的金融中介服务公司，房产中介从事房贷业务主要和银行直接进行合作，因为从送件到出件时间较短，且银行是见产权证和他项权证放款，所以，银行不需要在办理贷款过程中提供阶段性担保，如遇客户对放款时间有特殊要求，可以在房管局办理加快业务，每单收费200元，48小时内，产权证和他项权