杭州市下沙高教园区商品房产投资价值分析报告.doc

杭州市下沙经济技术开发区商品房产投资价值分析 课题组成员： 高一杰、曹燕鸥、孙睿、张浩、张娜敏 指导老师 施建祥 前言 出于对学术研究的爱好和对房产价值问题的共同兴趣，浙江工商大学章乃器学院07级混合班的曹燕鸥、高一杰、孙睿、张浩、张娜敏五位同学，决心从下沙区的房产入手进行研究，于2008年10月拟定了《探究下沙房产的投资价值》这一课题项目；并得到了章乃器学院院长施建祥教授的尽心指导和大力支持。 项目研究过程中，课题组对下沙地区的多兰水岸、梦琴湾、海天城、西子阳光星城等数个楼盘进行了实地调研，掌握了较为丰富的第一手相关资料。同时，为了了解下沙房产的需求情况，课题组根据研究需要，在下沙以及杭州主城区多个地点进行了民众对下沙房产态度的问卷调查。为了进一步了解下沙房产的总体布局和下沙整体宏观经济状况，我们还走访了杭州经济技术开发区管委会。但由于下沙地区房产开发时间较晚以及商业秘密等因素，课题组得到的数据仍较为匮乏，且准确性有待进一步考证。 2009年4月前后，在前期资料收集、数据整理基本完成的基础上，课题组的成员相继完成了《下沙房产投资价值的定性分析》、《下沙房产投资价值回归分析》、《下沙房价预测—灰色GM（1.1）模型》、《下沙房产价格驱动力分析》等一系列文章，从不同角度对下沙房产的投资价值进行分析，得出了略有差异却总体一致的分析结论；再结合问卷调查得到的民众态度，得出了初步的成果。相信这些结论以及相关研究方法可以对投资者有一定的参考价值。 由于水平所限及时间仓促，不足之处在所难免，还请读者不吝赐教。 摘要 下沙开发区是国家级优秀经济技术开发区，近年来，下沙房产价格起伏波动较大，投资机会难以把握，本文结合定量分析和定性分析，给出了其价格变化的影响因素和长期、短期的变化趋势。本文先从影响房价的因素入手，利用驱动力模型，分析了影响下沙房产价格变动的主要因素；再用回归分析的方法考察了近几年下沙房产价格的变化；另外，利用了灰色GM（1.1）模型对下沙房价近期走势进行了预测；最后结合问卷调查结果做定性的分析，对投资下沙房地产提出相应的建议。 关键词 下沙房产 投资价值 驱动力因素 长期趋势 短期预测 正文 1.命题背景 引言 下沙即杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方千米。目前在34平方千米建成区已构建了完善的基础设施、优美的园区环境、便捷的生活设施、高效规范的政府服务，目前辖区人口40万。曾被日本贸易振兴机构评为中国75个城市开发区投资环境最佳开发区，被联合国环境规划署等多家机构联合评为跨国企业投资的最佳开发区。为商品房建设土地价格（元/平方米） 商品的价格主要是由成本决定的，房地产也不例外，成本的推动是房地产价格变化的内在动力。商品住宅建造成本主要包括土地取得成本、建筑工程成本、设备采购成本、安装工程成本，其中土地取得成本所占比重最大，约占房屋建筑成本的30%~60%。近年来，随着我国城市化进程的加快，城市土地资源日益稀缺，造成地价的不断上涨，地价的上涨从成本方面直接推动了房价的上升。 2.1.2房产供求关系对房价的影响： 为下沙常住人口数（万人）；为商品房供给总面积（万/平方米）；为经济适用房建设成本（元/平方米） 房地产市场价格是在房地产供给和需求双方互相作用过程中形成的，供给和需求的平衡影响房地产价格的变化趋势。随着经济持续、快速、健康的发展和人民收入水平的不断提高，我国商品房市场需求增长强劲，更多的人有能力来购买房产，使中国居民的住房需求变成真正的有效需求。再者，中国城市化的加快，大规模的城市改造和居民拆迁，视住房的被动性需求增加。历史数据显示：1988~1997，中国城镇化率年均增长仅0.61个百分点，而1998~2005，城镇化率年均增长率上升到1.2个百分点；这充分表明1998年来，中国城市化进程的加速，城市人口的急速增长带来了中国住房的巨大需求，需求是拉动房地产价格变化的最直接因素。近年来，居民房地产需求全面释放，形成了房地产市场供销两旺的大好局面，这也是导致房价上升到重要原因。 2.1.3经济发展水平对房价的影响：为地区人均生产总值（亿元）； 经济发展水平同房产价格存在着密切的关系，经济发展水平的周期性波动对房地产这类具有独特性质的消费品和投资品的供求关系会产生较强的影响，当经济繁荣时，随着国民生产总值的迅速增长，居民的收入水平也会不断得到提高，从而对房地产的有效需求相应的增加，则房价上涨，反之，房价下跌。 2.2 驱动因子的选择与说明 本模型选取了5个具有代表性的自变量指标和1个应变量指标。运用EViews5.0进行多因素分析。 为下沙常住人口数（万人） 为商品房建设土地价格（元/平方米）