房地产项目开发管理程序手册（完整版）.doc

房地产项目开发管理程序手册（完整版） 编者按语： 对于XX房地产项目的开发，编者按照自己的理解，在综合整理以往工作资料的基础上，结合XX市政府部门要求的报建顺序，对于一个具体房地产项目开发的具体过程进行整理。 在整理汇总过程中，具体一些事项不是非常详尽或者说某些方面存在很大认识上的失误，望各位同行给予完善补充，在此先行谢过。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 目录 第一章： 项目投资决策．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３ 一、项目建议书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３ 二、可行性研究．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４ 第二章：前期准备阶段．．．．．．．．．．．．．．．．．．５ 一、项目立项．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．６ 二、土地预审．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．７ 三、项目选址、规划设计条件下发．．．．．．．．．．．．．７ 四、勘探、设计队伍选择，规划方案审批，建设用地 　　许可证下发．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．８ 五、办理土地手续、领取项目开发手册及其后续管理 　　．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．９ 六、建筑方案设计、报审，建筑工程建筑方案审查意 　　见书下发。．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１３ 七、施工图设计审查，施工图审查意见合格书，建筑 　　工程规划许可证办理。．．．．．．．．．．．．．．．１４ 八、规划批后管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１５ 第三章：工程建设阶段．．．．．．．．．．．．．．．．．１６ 一、工程报建流程：．．．．．．．．．．．．．．．．．．１６ 二、工程实施．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１８ 三、项目信息管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２０ 四、工程综合验收管理．．．．．．．．．．．．．．．．．２０ 第四章交付使用阶段．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５ 一、售后服务．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５ 二、物业管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５ 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为四个阶段（这里暂且不谈销售阶段），即项目投资决策阶段、建设前期准备阶段、工程建设阶段、交付使用（售后服务）阶段。第一章： 项目投资决策阶段 房地产投资决策阶段在整个项目开发方面具有战略方面的意义，是对项目从经济效益、社会效益、环境效益以及技术方面对项目的论证，为项目以后的发展方向确定了道路。 在青岛，投资决策阶段建设单位的主要工作就是编制可行性报告（或者编制项目建议书）。一般而言，小型项目编制项目建议书，取代可行性研究报告向政府报审。 一、项目建议书 1、项目建议书定义 项目建议书是拟建项目的承办单位，根据企业的发展战略，结合企业的既有资源，在经过对市场供给、需求、消费者习惯等各种因素调查的基础上，寻找市场投资机会，特撰写此建议书，宏观上对该项目建设的必要性以及可能性进行了论述，上报青岛市计划委员会进行选择，一般为小型项目。 2、项目建议书内容 ⑴项目名称、承办单位、项目负责人；⑵项目的提出的目的、必要性和依据；⑶项目的产品方案、市场需求、拟建生产规模、建设地点的初步设想；⑷资源情况、建设条件、协作关系和采用新技术的可能性⑸简单投资估算和资金筹措方案资金偿还能力预测；⑹项目初步进度计划⑺项目投资的经济效益和社会效益的初步估计。 二、可行性研究 1、可行性研究定义、目的及其内容可行性研究是指对建设工程项目在做出是否投资的决策之前，现对于该项目相关的技术、经济、社会、环境等所有方面进行调查研究，对项目可能拟建的方案认真地进行技术、经济分析论证，研究项目在技术上的先进适用性、经济上的合理性、建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、环境效益等进行科学的预测和评价。据此提出项目是否该投资建设，以及选定最佳投资方案等结论性意见，为项目决策提供基础。可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 2、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区