综合体研究.ppt

综合体特性｜综合体和单一物业的比较 比较因素 综合体 单功能物业 功能 复合性、适应性 单一性 区位 一般在城市核心区域 根据功能确定 建筑形式 多样化 单一 投资风险 较小 较大 总投资 一般较大 相对较小 经济风险 较大 较小 客户来源 具有自我寄生功能，部分来自于内部 全部来自于外部 客户活动 体验式的 目的性的 客户综合使用成本 较小 较大 思考维度｜综合体项目在定位过程中的思考关键点 1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力 2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能 3. 各种物业类型之间的相互影响 4. 开发时序与物业价值最大化的关系 思考维度｜综合体项目在定位过程中的思考关键点 1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力 2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能 3. 各种物业类型之间的相互影响 4. 开发时序与物业价值最大化的关系 Equilibrium Complex =hotel + office + shopping + apartment + …… Office 均衡发展的模式 以写字楼为核心功能的发展模式 Complex =office(main) +apartment(minor) + …… Hotel Shopping Hotel 以酒店为核心功能的发展模式 Complex = hotel(main) +apartment(minor) + …… Office Shopping Shopping 以商业为核心功能的发展模式 Complex =shopping (main) + Office Hotel …… Shopping 综合体发展的四种模式 根据项目的区位及产业资源，结合市场条件，确定有可能成为项目核心驱动力的物业类型，进而确定项目的发展模式。 均衡发展的模式｜案例 ｜香港太古广场 位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点 太古广场总占地三十二万平方呎，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。 太古广场 太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓 顶级购物中心： 国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； 除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。 五星级酒店部分 港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店 顶级公寓部分 2栋共约400套单位 均衡发展的模式｜案例 ｜香港太古广场 以写字楼为核心功能的发展模式｜案例 ｜广州中信广场 5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心定位为——构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体 超5A智能写字楼 超5A级智能写字楼：办公自动化/信息自动化/安防自动化/管理自动化/通讯自动化 写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充 分适应未来国际商务市场的高速运营 目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台 服务式公寓 公寓采用围合式/拥有中央公园、组团式绿化和水体/形成社区 公寓租售并举 户型齐全/多产品组合——少量投资型一居+主流创意型二居和居住型三居+20套顶层CEO至尊空中别墅 其它（商业+体育中心+展示中心） 展示中心、体育中心集合了部分社会职能/提升社会形象 商业分主题有机的分布于建筑群中，造就新的商业形态 体育中心VIP运动会所，实行会员制服务 利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象 各功能物业均以完善的服务体系为先导 定位为——广州最顶级的超高层写字楼 超高层写字楼+公寓+小型购物商场 位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁1号线总站 以写字楼为核心功能的发展模式｜案例 ｜广州中信广场 以酒店为核心功能的发展模式｜案例 ｜上海商城 五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场 定位为——上海顶级国际化综合体 city within a city 上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。 以商业为核心功能的发展模式｜案例 ｜深圳华润中心 华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业 深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通）。 思考维度｜综合体项目在定位过程中的思考关键点 1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力 2. 不同类型的物业在综合体