绿地-上海南汇绿地峰汇商务广场项目整合营销策划报告1.doc

绿地项目组 二00八年五月十五日 第一部分、城市概况及宏观经济部分 4 一、城市概况 5 1、南汇简介 5 2、行政区划 7 3、区位规划 8 二、城市经济发展状况 10 1、人口与城市化 10 2、主要经济发展指标 11 三、城市规划建设分析 14 1、城市总体规划 14 2、项目所处区域周边的市政主要规划影响 23 四、周边房地产市场情况 25 第二部分、南汇区房地产市场分析 26 一、房地产市场综述 27 二、土地市场简述 28 三、南汇办公楼市场分析 30 1、办公楼市场汇总 30 2、在售办公楼产品分析 32 四、主要商业分布及结论 34 1、商业市场综述 34 2、重点个案分析 36 3、惠南镇商业状况分析 66 第三部分、绿地峰会商务广场项目分析 72 一、项目概况 73 二、周边人口状况研究 78 三、项目周边道路现状分析 78 四、交通现状分析 79 五、公建配套分析 80 六、客源状况分析 85 第四部分、项目定位及营销推广 89 一、项目定位与建议 90 1、产业定位 90 2、产业资源利用分析 91 二、 项目定位 91 1、市场定位 91 2、项目定位描述 91 3、项目关键词 92 三、 客户定位 93 四、 商业业态建议 95 1、商业业态定位依据 95 2、商业形象定位 95 3、目标客户定位 95 4、目标消费群 96 5、业态建议 96 五、办公楼问卷调查分析 105 六、整体形象建立 109 七、营销推广策略 111  第一部分、城市概况及宏观经济部分 一、城市概况 1、南汇简介 南汇是长江三角洲冲积平原的一部分，是上海市郊成陆较晚的地区。据《旧唐书》记载， 713年（唐开元元年）在周浦、下沙一线重筑古捍海塘，故南汇西部地区当成陆于唐以前。随着时间的推移，陆地逐渐向东南延伸，沧海变桑田，宋、元时期，惠南一带成陆。1386年（明洪武十九年），明政府为防倭寇，在南汇嘴（今惠南镇）筑城，设守御南汇嘴中后千户所。1726年（清雍正四年）从上海县划出长人乡建立新县，因县治设在原守御所南汇嘴，故县名为“南汇”。2001年8月南汇撤县建区。 南汇区位于长江口和杭州湾的交汇处，东临东海，南靠杭州湾与浙江宁波相望，北与浦东新区毗邻，西南与西部地区和奉贤、闵行交界。全区总面积688平方公里，海岸线45公里。 宋、元时期，南汇盐业鼎盛，下沙、周浦、新场已形成较大规模的集镇。“水乡”新场更是“歌楼酒肆、商贾辐辏”，有“小小新场赛苏州”之美誉，至今仍是保存较为完整的江南古镇。北宋末期，宋室南迁，秦少游之孙秦知柔举家寓居南汇；著名诗人储泳也定居周浦，终老是乡，至今存有储泳墓——“木鱼坟”。明代中医名家李中梓（惠南镇人）著有《医宗必读》，至今仍是中医必读之书。当代著名无产阶级革命家、马列主义理论家张闻天出生于南汇祝桥乡。著名翻译家傅雷为周浦镇人，至今留有傅雷故居。大团镇人吴仲超曾任故宫博物院院长20余年，对祖国的文物事业作出了巨大贡献。 南汇的旅游资源优势，在于“花”，在于“海”，在于“野”。万亩桃园，百里海塘，广袤滩涂地，无垠芦苇荡，成为人们回归自然、休闲度假的理想之地。近年来陆续建成了一批旅游景点和设施，如上海野生动物园、浦东射击游乐有限公司、滨海高尔夫俱乐部、滨海森林公园、东海影视乐园、、峻友赛车俱乐部、希迪垂钓园等，为形成滨海旅游经济带和南六公路旅游经济带奠定了基础。 新世纪南汇旅游业的发展，利用深水港项目启动的重大机遇，以上海“都市旅游”为背景，以建设“旅游景区”为目标，以“花”、“海”、“野”为特色，融自然风光、人文景观、生态农业、主题公园为一体，满足游客观光游览、求知娱乐、休闲度假的需求。 目前，区内主要公路有以浦东国际机场为终点的上海城市外环线和郊区环线（远东大道）、南六公路等，这几条公路直接连接市区和沪宁、沪杭高速公路。郊区环线（远东大道）南汇段全线贯通后，大大缩短了南汇与上海市区及周边区县的距离。作为深水港建设重大配套工程的沪芦高速公路已开工建设，全长37公里，设有6车道，总投资17亿元。上海市区至海港新城的市域快速铁R3线正在规划之中。 教育事业蓬勃发展。目前落户南汇的高等学校有10所，其中入驻科教园区的有5所：上海水产大学、上海电力学院、上海工商外国语学院、上海托普信息技术学院、上海思博学院，另外还有上海理工大学基础学院；康桥地区有4所：中科大研究生院上海分院、上海大学巴士汽车学院、建桥学院、中侨学院。以上各校拥有学生总数达24000人。全区现在公办高中4所，完全中学5所，初级中学13所，九年一贯制学校11所，中心小学和镇级小学25所。在校学生83700多人。 全区有镇级影剧院23座，镇级文化站19个，广电站19个，图书馆26个，藏书50万册，图书流通208万册，中心城镇文化广场2处，