郑州写字楼项目案例分析.ppt

中央广场 优劣势分析 主要从内部（产品、配套、形象）及外部（市场、区域、政策）来进行SWOT分析。 优势 劣势 形象： 实力开发商品牌 中国首家以房地产为主业的世界500强企业绿地控股集团； 形象定位：中原建筑高度最高的地标性建筑； 外立面取意黄河水体，深蓝色调。 中央广场 优劣势分析 主要从内部（产品、配套、形象）及外部（市场、区域、政策）来进行SWOT分析。 机会 威胁 市场： 目前郑州市场高端项目仅有3个，具有相当的竞争力； 客户定位明确：绿地原来老业主循环投资，和一些投资兼自用的客户； 首次认购热销，又一次口碑营销。 区域： 核心地段土地稀缺，价值相对较高； 目前政府，大型国企均在东区，下游产业和第三产业比较发达。 市场： 高端地标性项目，投资成本高，工期太长，交房时间晚，无论开发商还是客户，承担风险大； 高铁圈体量过大，供大于求，在一个经济下行的时期，企业的盈利、经济的发展已经赶不上本商圈体量的释放。 区域： 高铁站即将开通，地铁一号线即将开通，区域前景不错，但要用至少5-10年的时间来培养，培育周期较长。 中央广场 优劣势分析 主要从内部（产品、配套、形象）及外部（市场、区域、政策）来进行SWOT分析。 其他优势劣势： 交房时间晚，2016年上半年具体未定 投资成本计算 因为高铁站商圈市场供应量太大，4年后写字楼市场的出租率，租金都无法保障，风险比较大。（举例：假若客户花1000万买了它们的写字楼，开盘付500万首付，在这个4年期间，每个月供5.85万，每年还款5.85X12=70万，4年共还月供280万。而正常情况下，市场上的写字楼租出去后它的月租金收益是差不多可以还月供的，相当于投资绿地中心的客户白白地多花了280万的钱。） 投资、自用的优势及劣势。针对短线投资，若现在1.3万的价格可以买到，相对开盘价格就已经有一个3000-5000的溢价，但是长远看，资金放在这里很有可能亏本，交房时间晚，商圈成形较慢，商务氛围成形难，体量大，租金上不去，大面积空置，可能导致二手房价格下跌。自用优势：离高铁站近，利于出行。劣势：交房时间晚。 案例总结 本调研项目面临最大的内部挑战是？ 自身交房时间晚。 本调研项目面临最大的外部竞争是？ 高铁站商圈写字楼供应量太大； 商圈定位：现代服务业，创新型、中小微企业居多； 市场租金承受力低、抗风险能力差。 本调研项目最大的优势是哪几个？ 开发商为世界500强企业； 地标性建筑，高度为中原第一高。 郑州文化产业大厦项目案例卡 锦和添恒 2012年9月5日 文化产业大厦 项目基本信息 文化产业大厦位于高铁站前广场南侧，由两栋高100米的建筑组成，该项目集商业、五星级酒店、写字楼、文化休闲等功能为一体。项目A座1-4层为商业，5-25层为写字楼，B座为酒店。 项目位置图 项目效果图 A座 B座 中央广场 绿地之窗 升龙广场 高铁站 位置 东风东路与商鼎路交汇处东南角 项目概况 占地面积 15087平方米 建筑面积 155000平方米 产权年限 40年 容积率 4.99 停车位 1000个 高度 100米 层数 25层 层高 3.8m 装修 公共部分精装 空调、电梯 中央空调、电梯品牌未定 幕墙材质 Low-E玻璃，干挂石材 配 套 五星酒店 剧院 商业 会所 标准层面积 A 座 2100㎡ B座1589㎡ 在售面积区间 150 --- 300 ㎡ 销售报价 19000 --- 24000元/㎡ 销售状况 A座5 、6 、7、17、23层 开发商 河南汇艺置业有限公司 物业顾问 世邦魏理仕 物业费 8.6元/㎡月 文化产业大厦 商鼎路 东风南路 文化产业大厦 产品信息 文化产业大厦于2012年7月28日首次开盘，当日有两个整层销售，均为开发商关系，且都是从事文化产业相关；目前剩余房源采取整层销售方式；商业部分自持，部分销售。 销售阶段：2012年7月28日首次开盘，推出5、6、7、17、23层，成交4.5个楼层，成交均价16000-19000元/㎡； 产品特征：散售150-200平米，整售整层； 在售房源：A座剩余房源整层销售。 文化产业大厦的商业配套： 商业面积从28-2200㎡不等。 文化产业大厦 优劣势分析 主要从内部（产品、配套、形象）及外部（市场、区域、政策）来进行SWOT分析。 优势 劣势 产品： 项目由芬兰著名设计师 LASSEA 担纲设计，产品形象简约，现代。 500平米阳光大堂设计，挑高10米，石材拼花艺术装饰点缀，风格简约奢华。 大厦顶部设有直升机停机坪，提供直升机租赁服务。 写字楼采用室内无柱设计，空间利用率高层高3.8米。 采用新风恒湿，分户控制中央空调系统。 申报