重庆市红山厂老年公寓项目策划——房地产项目推广策划方案.doc

红山项目策划 重庆铭嘉实业有限公司 市场分析 （一）重庆旅游业基本情况 近年来，随着居民消费水平的提高，旅游消费日渐走进大众生活，成为人们日常生活一个重要的组成部分。从市场增长率来看，全国旅游市场年增长率在13%，重庆旅游市场增长率约高于全国市场增长率2个百分点，保持在15%左右。因此，旅游产业是一个名副其实的朝阳产业。正因为如此，各地旅游新景区纷纷亮相。就重庆市场而言，除长江三峡、四面山、金刀峡等老景区外，近年来开发的万盛黑山谷、武隆仙女山等新景区，都收到了良好的效果，对地方经济的发展起到了巨大促进作用。 从旅游消费看，游客的旅游消费呈现出两个较明显的特征：其一，旅游消费层次提升，因为随着居民消费能力的提高，过去那种单纯的观光旅游已不能满足游客的要求，对于新开发景区而言，景区项目的可娱乐性、可参与性等日益受到游客的青睐。其二，旅游消费从总体来看，与一般消费品消费不同的特点在于重复消费性低，这意味着，旅游景区间的竞争尽管激烈，但与一般消费品之间的竞争有不同的特点。 神龙峡旅游景区位于重庆市著名的旅游胜地南川市境内，总开发面积约20平方公里，自然环境、生态资源优越。在重庆地区范围内，神龙峡具有“峡谷最长、植被保护最好、山水景观最佳、峡谷内居住人口最少和距成渝等大城市距离最近”的独特优势，是重庆乃至全国不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、农庄、旅游地产于一体的优秀旅游景区。 （二）老年服务业基本情况 同时，据统计，目前我国60岁以上的老年人口已达1.43亿，占总人口的11%；预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右，养老服务行业也成为一个较大的社会问题。全国老龄委有关负责人说，随着社会生活方式的转变，老年群体在日常生活、精神慰籍、紧急救助等方面呈现日益增长的需求。2006年2月20日，全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部等10个部委联合下发了《关于加快发展养老服务业的意见》指出要逐步建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系，并指出了今后发展养老服务业的六项重点工作。为促进养老服务业发展，意见指出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。 （三）红山郦镇和整个项目的关系 神龙峡旅游景区分原生态旅游景区、里隐坝国际生态农业示范公园、红山郦镇、山地9洞高尔夫练球场及精品民族风情别墅群等组成，红山郦镇不但是整个项目的入口所在，完善补充了整个项目的接待、休憩、商业、餐饮等功能，是整个项目的人流集散地，同时，由于设计了大量的老年公寓住宅，具有生活区的功能，即使在旅游淡季，也能保证自身的人气，避免了个别旅游景区淡季人去楼空的现象。随着整个项目的不断开发、发展，也能极大的促进红山郦镇的繁荣，从而保证前期投资者的物业保值升值，使红山郦镇自然形成周边乡镇的商贸、人文中心。 （四）主要竞争对手分析一、项目定位 本项目为一个集影视、旅游度假、休闲、商业和老年公寓等功能为一体的综合性生态社区。规划考虑养生和休闲旅游两方面的消费需求，做到社区与景区的资源融合。 二、社区各组团规划思路 1、影视城组团 利用原厂房只对其外立面进行改造，以保持与整个社区的外立面风格相对统一。影视城与其他组团间采用高大乔木和绿化带进行分离。 2、旅游度假组团 考虑规划在临主交通道路、临河及中心花园（绿化带）区域，以小型套房为主，客户目标群体为重庆固定资产投资者，建成后主要作为神龙峡旅游区的外部接待中心，日接待能力应达到200~300套的中高档社区，室内精装修。 3、休闲运动区组团 此区域包括中心绿地、影视城入口大门、入口景观带和网球场、天然生态游泳池、康体设施、健康步道及部分相应的室内活动项目。要求各功能区相对集中，从而体现整个社区的自然和大气。 4、商业区组团 为方便商业区今后的管理、经营，应尽可能临近大门和主要交通道路，同时，该区域应高度集中，以不破坏整个社区的自然、和谐、幽雅为好。前期商业区要考虑的功能有特色餐饮、特色工艺品、珍稀植物、书画古董店、无污染农业净菜超市、生活超市等。 5、老年公寓组团 可考虑规划在相对独立、安静的区域，生活功能完善，相应的保健、医疗、康体娱乐、物业管理齐备的中档社区，初步规划300~500套。室内简装或局部装修。 三、规划要点 1、动静分区、各功能组团相对独立、相互联系，要充分考虑各组团的安全性、私密性。 2、尽可能在原有建筑基础上进行改造，原有建筑和总体规划冲突时及为达到相应的容积率时，要积极规划新建。新建项目应尽可能安排在开发中的第二、第三期中。 3、整个社区入口可不受现有道路条件的限制进行规划，入口的设计应考虑到项目本身的特色及将来发展的需要。 4、道