必威体育精装版第5章--不动产投资中的法律与税收问题.pptVIP

（3）税收优惠 土地免缴土地使用税： ①国家机关、人民团体、军队自用的土地；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； ④市政街道、广场、绿化地带等公共用地；⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；⑥经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；⑦由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 * 主讲人：李军峰 * 3. 土地增值税 土地增值税是依据土地增值税法征收的一种税。土地增值税法是指国家制定的调整土地增值税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。 （1）纳税义务人和征税范围 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。 * 主讲人：李军峰 * （2）计税依据和税率 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 从收入形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入扣减除国家规定的各项扣除项目后的余额（即增值额）计算征税。 * 主讲人：李军峰 * 土地增值税实行四级超率累进税率： ①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0% ； ②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%； ③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%。 ④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。 * 主讲人：李军峰 * 土地增值税税额＝∑（每一级距的土地增值额×适用税率） 应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 1. 2. * 主讲人：李军峰 * （3）税收优惠及惩罚 税收优惠范围： ①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；②因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税； ③个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住未满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 * 主讲人：李军峰 * 【案例5-1】雅阁地产将其开发的某购物中心以56800万元的价格整体转让，其扣除项目金额（假设考虑了所有扣除项目）为23900万元。显然，雅阁地产在这一项目中获得了超过100%的土地增值。 其应纳土地增值税税额的计算可按以下步骤进行： （1）计算增值额 56800-23900＝32900（万元） （2）计算增值额与扣除项目金额比率 32900÷23900＝137.66% （3）分档计算土地增值税税额 ①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率，税额为 23900×50%×30%＝3585（万元） * 主讲人：李军峰 * ②增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%的部分，适用40%的税率，税额为 23900×（100%-50%）×40%＝4780（万元） ③增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分，适用50%的税率，税额为 （32900-23900）×50%＝4500（万元） （4）土地增值税总额 3585＋4780＋4500＝12865（万元） 另，因增值率为137.66%＜200%，所以速算扣除适用15%，即： 32900×50%-23900×15%=12865万元 * 主讲人：李军峰 * 土地增值税案例 * 主讲人：李军峰 * （1）计算允许扣除项目金额： 营业税：900×5%=45万元， 城建税和教育费附加：45×（7%+3%）=4.5万元， 计500+45+4.5=549.5万元， （2）增值额：900-549.5=350.5万元， （3）计算增值率：350.5/549.5=63.79%, 适用40%的税率和5%的速算扣除系数。 （4）应纳土地增值税额：350.5×40%-549.5×5%=112.72万元。 土地增值税案例 * 主讲人：李军峰 * 5.2.3 房产税收 房产税收主要包括房产税、固定资产投资方向调节税、契税、印花税、销售不动产营业税等几个税种。 1. 房产税 房产税是依据房产税法征收的一种税。房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。 （1）纳税义务人及征税范围